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第一节 基础知识
本节需要重点掌握个人住房贷款的概念和分类以及个人住房贷款的贷款要素，对个人住房贷款的特点和发展历程也需要有所了解。
一、个人住房贷款的概念和分类
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。依据不同的标准，个人住房贷款有不同的分类方法
(一)按照资金来源划分
按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
1.自营性个人住房贷款。也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的个人发放的贷款。
2.公积金个人住房贷款。也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所有在单位缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退体职工发放的专项住房贷款。
3.个人住房组合贷款。是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合。
(二)按照住房交易形态划分
按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。
1.新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款.是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。
2.个人再交易住房贷款。俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。
3.个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。
(三)按照贷款利率的确定方式划分
按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
1.固定利率个人住房贷款。是指银行为购买住房或商业用房的借款人提供的一项人民币贷款业务，在一定期间内其贷款利率保持固定不变。固定利率贷款具有利率组合灵活、利息负担轻、利率风险小等特点。
2.浮动利率个人住房贷款。是一种在借贷期内可定期调整利率的贷款业务，根据借贷双方的协定，贷款利率在规定的时间里可由一方依据某种市场利率进行调整，一般调整期为半年。浮动利率贷款因手续繁杂、计算依据多样而增加费用开支，因此，多用于3年以上的及国际金融市场上的借贷。
二、个人住房贷款的特征
个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：
1.贷款金额大、期限长。购房支出通常是家庭支出的主要部分，住房贷款也普遍占家庭负债的较大份额;期限较长，通常为10一20年，最长可达30年，绝大多数采取分期付款的方式。
2.以抵押为前提建立的借贷关系。通常情况下，个人住房贷款是以住房作抵押这一前提为条件发生的资金借贷行为，个人住房贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系。对于个人住房贷款的借方而言，其目的是通过借款融资而取得购买住房的资金，实现对住房的拥有，而不是为了出售作为抵押物的住房。对于个人住房贷款的贷方而言，其取得该住房抵押权的目的并不是要实际占有住房，而是为了在贷出资金未能按时收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。
3.风险因素类似，风险具有系统性特点。由于个人住房贷款大多数为房产抵押担保贷款，风险相对较低。但由于大多数个人住房贷款具有类似的贷款模式，风险也相对集中。除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。
三、个人住房贷款的发展历程
个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全国城市房屋住宅工作会议上，住房商品化作为今后的工作设想被提出来，同时被提出的还有购房可分期付款的思路。20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。截至2008年11月，我国个人住房贷款余额已达到2.95万亿元，比1997年年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。
四、个人住房贷款的要素
(一)贷款对象
个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求，
例如：
(I)合法有效的身份或居留证明;(2)有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力;(3)有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;(4)有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
(二)贷款利率
个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。中国人民银行2008年10月27日公布新的个人住房贷款利率标准，规定个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
个人住房贷款的计息、结息方式，由借贷双方协商确定。实践中，银行多是于次年l月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。
(三)贷款期限
个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。
(四)还款方式
个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如：一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法等多种方法。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。一般来说，贷款期限在1年以内(含1年)的，借款人可采取一次还本付息法，即在贷款到期日一次性还清贷款本息。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。
(五)担保方式
个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。
在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式。抵押加阶段性保证人必须是借款人所购住房的开发商或售房单位，且与银行签订“商品房销售贷款合作协议书”。在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任，而在二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。
1.采用抵押担保方式的，抵押的财产必须符合《担保法》的法定条件。抵押物的价值按照抵押物的市场成交价或评估价格确定，需要评估的抵押物其评估费用由借款人负担。借款人以所购住房作抵押的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。
2.采用质押担保方式的，质物可以是国家财政部发行的凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、符合贷款银行规定的企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券。借款人以符合条件的有价证券作质押的，其贷款额度最高不超过质押权利凭证票面价值的90%;以凭证式国债作质押的，贷款期限最长不超过凭证式国债的到期日，若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。
3.采用保证担保方式的，保证人应与贷款银行签订保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证，借款人与保证人之间不得相互提供保证。一般来说，仅提供保证担保方式的，只适用于贷款期限不超过5年(含5年)的贷款，其贷款额度不得超过所购(建造、大修)住房价值的50%。而由住房置业担保公司提供保证的，其贷款期限放宽至15年，且贷款额度可以达到其购买房产价值的70%。
在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。抵押物、质押权利、保证人发生变更的，借款人应与贷款银行重新签订相应的担保合同。
(六)贷款额度
个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购(建造、大修)住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数额来确定;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米1：22=的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。从控制风险的角度，个人住房贷款的首付比例应随购买住房套数的增加而提高。
中国人民银行决定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在首付款比例上按优惠条件给予支持。
第二节 贷款流程
本节是本章的重点内容，也是整个贷款最核心的内容。需要重点掌握个人住房贷款的受理和贷前调查的内容和程序，审查和审批环节的内容和程序，签约和发放环节的内容和程序，以及贷后与档案管理的相关内容。
一、贷款的受理和调查
(一)贷款的受理
1.贷前咨询
贷前咨询的主要内容包括：
(1)个人住房贷款品种介绍;(2)申请个人住房贷款应具备的条件;(3)申请个人住房贷款需提供的资料;(4)办理个人住房贷款的程序;(5)个人住房贷款合同中的主要条款，如贷款利率、还款方式和还款额等;(6)获取个人住房贷款申请书、申请表格及有关信息的渠道;(7)个人住房贷款经办机构的地址及联系电话;(8)其他相关内容。
2.贷款的受理程序
(1)接受申请。申请材料清单如下：
①合法有效的身份证件;②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等;③合法有效的购房合同;④涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵(质)押的书面证明;⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料;⑥购房首付款证明材料，包括：借款人首付款交款单据(如发票、收据、银行进账单、现金交款单等)，首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明;⑦银行规定的其他文件和资料。
(2)初审。主要审查借款申请人的主体资格及所提交材料的完整性与规范性。
如果借款申请人提交的材料不完整或不符合材料规范要求，应要求申请人补齐材料或重新提供有关材料。如果不予受理，应退回贷款申请并向申请人说明原因。经初审符合要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人进行贷前调查。
(二)贷前调查
贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。
1.对开发商及楼盘项目的调查
对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、对项目本身的审查以及对项目的实地考察，最后写出调查报告。
(1)开发商资信审查。具体包括：房地产开发商资质审查;企业资信等级或信用程度;经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照;税务登记证明;会计报表;开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况;企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。
(2)项目审查。具体包括：项目资料的完整性、真实性和有效性审查;项目的合法性审查;项目工程进度审查;项目资金到位情况审查。
(3)项目实地考察。银行除对项目有关资料进行审查外，还需对项目进行实地调查，其主要目的：一是检查开发商所提供的资料和数据是否属实，是否经过政府部门批准，从而保证项目资料的真实性、合法性。二是开发商从事房地产建筑和销售的资格认定。检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度。三是检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。
(4)撰写调查报告。信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及
实地考察后撰写出项目调查报告。报告应包括以下内容：
①开发商的企业概况、资信状况;
②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景;
③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对存款、利息收入、中间业务、资产业务带来哪些效益和风险;
④项目合作的可行性结论以及可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数的相关建议。
项目调查报告经审核人员审核，交有关审批部门审查核准。
2.对借款人的调查
(1)调查的方式和要求。贷前调查可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、电话调查、实地调查等多种方式进行。
(2)调查的内容。贷前调查人在调查借款申请人基本情况、贷款基本情况、借款所购(建)房屋情况、贷款担保等情况时，应重点调查以下内容：
①材料一致性;
②审核借款申请人(包括代理人)身份证明;
③贷前调查人应对借款申请人的信用情况进行调查;
④审核借款申请人偿还能力证明;
⑤审核首付款证明;
⑥审核购房合同或协议;
⑦审核担保材料;
采取抵押担保方式的，应调查以下内容：抵押物的合法性;抵押人对抵押物占有的合法性;抵押物价值与存续状况。对抵押物交易价格或评估价格明显高于当地平均房屋价值或明显高于当地同类物业价值的，调查人可要求经贷款银行认可的评估机构重新评估。
采取质押担保方式的，应调查以下内容：质押权利的合法性。包括调查出质人出具的质物是否在银行贷款规定的范围之内，是否有伪造迹象。
采取保证担保方式的，应调查以下内容：担保人是否符合《担保法》及其司法解释的规定，具备保证资格;保证人为法人的，要调查保证人是否具备保证资格、是否有代偿能力;保证人与借款人的关系;核实证人保证责任的落实，查验保证人是否有保证意愿并确定知道其保证责任;对开发商提供阶段性保证的要对开发商的经营情况、信用情况、财务状况、高级领导层变动情况、是否卷入纠纷、与银行合作情况等进行调查;对住房置业担保公司提供担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况、或负债和是否按贷款银行要求存入足额保证金等进行全面调查，核实其担保能力。
⑧审核贷款真实性。贷前调查人应调查借款申请人的购房真实性，对存在虚假购房行为套贷的，不予贷款。
二、贷款的审查和审批
(一)贷款的审查
贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审查人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实。贷款审查人对贷前调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，可以重新调查。
贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在“个人住房贷款调查审查表”上签署审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
(二)个人住房贷款的审批流程
1.组织报批材料
个人住房贷款业务部门负责报批材料的组织。报批材料具体包括“个人信贷业务报批材料清单位个人信贷业务申报审批表”“个人住房借款申请书”，以及个人住房贷款办法及操作规程规定需提供的材料等。
2.审批
贷款审批人应对以下内容进行审查：
(1)借款人资格和条件是否具备;
(2)借款用途是否符合银行规定;
(3)申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法和规定;
(4)借款人提供的材料是否完整、合法、有效;
(5)贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及提出的贷款建议是否准确、合理;
(6)XC报批贷款的主要风险点及其风险防范措施是否合规有效;
(7)其他需要审查的事项。
3.提出审批意见
采用单人审批时，贷款审批人直接在“个人信贷业务申报审批表”上签署审批意见。采用双人审批方式时，先由专职贷款审批人签署审批意见，后送贷款审批牵头人签署审批意见。贷款审批人对个贷业务的审批意见类型为“同意”“否决”两种。
(1)“同意”表示完全同意按申报的方案(包括借款人、金额、期限、还款方式、担保方式等各项要素)办理该笔业务。
(2)“否决”表示不同意按申报的方案办理该笔业务。发表“否决”意见应说明具体理由。对于决策意见为否决的业务，申报机构(部门)认为有充分的理由时，可提请重新审议，称为复议。
4.审批意见落实
业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：
(1)对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档;
(2)对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序;
(3)对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。
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