精品学习网为了方便参加2013年价格鉴定师考试的考生复习学习，特此整理了关于价格鉴证师考试相关知识，希望广大考生通过考前的日积月累，以此来帮助大家巩固知识点，成功获得价格鉴证师。
土地使用权及其价格鉴证
1、土地分类
2、土地特性
(3)所有权和使用权的可垄断性——土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础
3、土地权属
(1)土地所有权
全民和集体所有：城市市区归全民;农村和城郊归集体;宅基地和自留地归集体
(2)划拨土地使用权
无偿划拨
没有使用期限的限制;单独划拨土地使用权不得转让;不得单独设定抵押权;不得单独租赁
可以由县级以上政府依法批准划拨的情况：
①国家机关和军事用地②城市基础设施和工业事业用地③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目④其他
(3)出让土地使用权
土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行转让、出租、抵押、投资的权利。
集体土地经过依法征用转为国有土地后，土地的使用权才可以有偿出让。
使用权出让，可以采用白面、招标或双方协议等方式
4、土地使用权价格的特点
(1)不由生产成本决定
(2)由土地的需求决定
(3)明显的区域性，不同地段的土地使用权价格相差巨大，是由级差地租形成的
(4)价格的上涨性
5、影响土地使用权价格的因素
一般因素、区域因素和个别因素
(1)行政因素——国家干预
土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更
(2)社会因素
政治安定状况、治安状况、房地产投机和城市化
(3)经济因素
(4)其他因素：人口、心理、国际
位置、交通、基础设施、环境、城市规划限制
影响商业用地土地使用权价格的区域因素
影响住宅用地土地使用权价格的区域因素
建筑密度是一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比
容积率是地块的建筑面积与地块总面积的比率
6、土地使用权价格体系
(1)基准价格
(2)标定地价
(3)出让底价
(4)转让价格
(5)出租价格
二、土地使有权价格鉴证的程序
三、土地使用权价格鉴证的市场法
(一)熟悉：土地使用权价格鉴证的市场法适用条件
土地使用权价格鉴证的市场法，是将价格鉴证标的与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已经进行交易的类似土地的已知价格，修正得出标的价格的方法。
适用条件是：市场有足够多的交易案例
应用市场法对土地使用权进行价格鉴证，在对交易案例进行修正时，需要修正的因素包括四种：交易情况、交易日期、区域因素和个别因素
(二)熟悉：土地使用权价格鉴证的市场法的操作步骤
1、收集交易资料，确定比较案例
收集资料：
应用市场法对土地使用权进行价格鉴证，需要收集的交易资料包括：交易价格;交易日期;交易状态;交易双方;成交情况;地上附属物;周围环境。
确定案例：
选取的供比较交易案例应该与标的具有相关性和替代性，交易案例应符合下列条件：
(1)与标的用途相同
(2)与标的交易类型相同
(3)为正常交易
(4)与标的所处区域相近，个别条件相近
(5)交易时间与标的基准日接近
2、(掌握)修正交易情况，剔出案例价格中的特殊交易因素
(1)有一定利害关系的主体之间的交易
(2)交易时的特别动机，比如急于出售
(3)买方或卖方不了解市场行情
(4)其他
3、修正交易日，使之接近基准日
4、修正区域因素
需要考虑的因素：繁华程度、交通状况、基础设施、环境质量
四、土地使用权价格鉴证的收益法
(一)熟悉：收益法的基本含义和公式
基本含义：通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地使用权价格的方法。
理论依据：地租理论和生产要素分配理论