2014年中级经济师考试《房地产经济》考点辅导5
第1讲第一节 区位理论(4)
四、中心地理论
中心地理论是由德国着名地理学家克里斯塔勒在1933年发表的《德国南部的中心地》一书中提出的。
(一)中心地理论的基本概念
(1)中心地：是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。
(2)中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。不包括制造业方面的活动。
(3)中心性：可理解为一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小，可用“高”、“低”、“强”、“弱”、“一般”、“特殊”等来形容和比较。
(4)需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。在实际中，需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示。这里的最低人口数，称为门槛人口。
(5)商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。
(二)克里斯塔勒的中心地理论
1.假设条件
克氏理论的假设条件是：①研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。②有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费 用与距离成正比。③厂商和消费者都是经济人。④平原上货物可以自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。
2.六边形市场区
各中心地都试图把这片空白区吸引到自己的市场区内，竞争的结果使得它们之间的距离进一步缩短，以致各中心地的销售范围都有一部分相互重叠。这时，居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位。按照消费者最近供应地购物的假设，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。其中位于平分线上的居民到两个相邻的中心地的距离是相等的，故这条线被称为无差别线。由于重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。
3.市场等级序列
根据前面的论述，中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口 分布密度、居民收入水平及商品和服务的种类密切相关的。
例题1：需求门槛指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的( )和( )。
A 工资水平 B 消费能力 C最低购买力 D 服务水平 E 人口数量
答案：CD
解析：需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。
例题2：某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为( )。(2008年试题)
A.需求门槛 B.中心性 C.中心地职能 D.商品销售范围
答案：A
解析：某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为需求门槛。
五、城市空间结构理论(同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式 )
城市空间结构是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和。主要介绍具有代表性的同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。
(一)同心圆理论
同心圆理论是伯吉斯于1925年总结出来的。他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。5个同心圆用地结构：第一环带是中心商务区。第二环带为过渡地带。第三环带是工人住宅区。第四环带是高级住宅区。第五环带为通勤人士住宅区，多为在城市中心工作的中上层人士的居住区。
(二)扇形理论
扇形理论是霍伊特于1939年创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。他认为，由于特定交通线路的线性通达性和定向惯性的影响，各功能用地往往在其两侧形成。他还把市中心的通达性称为基本通达性，把沿辐射状交通主干线所增加的通达性称为附加通达性。轻工业和批发商业对交通线路的附加通达性最为敏感，多沿铁路、水路等主要交通干线扩展;低收入住宅区环绕工商业用地分布，而中高收入住宅区则沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园、高地向外发展，独立成区，不与低收入的贫民区混杂。当城市人口增加，城市用地需要扩大，高收入的人就从原住区搬迁到新的声望更高的地方，原来的高收入住宅区的房产变为低租金的住宅，供贫民居住，出现土地利用的演替和滤变。但大部分低收入阶层，由于经济和社会因素的理智的内聚力，很难进人中级住宅区和高 级住宅区居住，只能在原有贫民区的基础上向外作条带扇形状延伸发展，因此，城市各类土地呈现出扇形结构。
(三)多核心理论
多核心理论最先是麦肯齐于1933年提出的，然后又被哈里斯和乌尔曼于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心。形成城市多核心的因素有4个：①某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性。②某些活动互补互利，自然集聚。③某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起。④高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低品质的使用。
(四)中心商务区土地利用模式
中心商务区(CBD)的两项重要指标：
把CBHI>1，CBII>50%的区域界定为CBD。
中心商务建筑面积指数比率(CBl)
例题1：中心商务区土地利用模式中，界定CBD的几项重要指标分别是( )。(2008年试题)
A.中心商务高度指标(CBHI) B.中心商务建筑面积指数比率(CBI)
C.中心商务用地面积指标 D.中心商务区高层建筑数量指标
E.中心商务强度指标(CBII)
答案：ABE
解析：界定中心商务区(CBD)的重要指标有中心商务高度指标(CBHI)、中心商务强度指标(CBII)、中心商务建筑面积指数比率(CBI)。
例题2：城市空间结构理论包括( )
A中心地理论 B同心圆理论 C 扇形理论D 多核心理论 E中心商务区土地利用模式
答案：BCDE
解析：城市空间结构理论包括同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式. 中心地理论是区位理论之一。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。