二、投资性房地产
(一)投资性房地产内容
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
1.投资性房地产的范围。
(1)已出租的土地使用权。(2)持有并准备增值后转让的土地使用权。(3)已出租的建筑物。
2.不属于投资性房地产的范围。
下列项目不属于投资性房地产：(1)自用房地产。(2)作为存货的房地产。
(二)投资性房地产的账务处理
1.投资性房地产核算应设置的会计科目。
为了反映和监督投资性房地产的取得、后续计量和处置等情况，企业应当设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“公允价值变动损益”、“其他业务收入”、“其他业务成本”等科目进行核算。投资性房地产作为企业主营业务的，应当设置“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
企业采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，还应当设置“投资性房地产减值准备”科目进行核算。
2.投资性房地产的取得。
(1)外购的投资性房地产。
企业外购的房地产，只有在购人的同时开始出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
(2)自行建造的投资性房地产。
企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成木、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。
(3)内部转换形成的投资性房地产。
企业将作为存货的房地产或将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应当按照该项存货或建筑物等在转换日的账面价值或公允价值作为投资性房地产在转换日的成本;在转换日存货或自用建筑物等的账面价值高于公允价值的差额计入公允价值变动损益，在转换日存货或自用建筑物等的账面价值低于公允价值的差额计入资本公积。
3.投资性房地产的后续计量。
(1)采用成本模式进行后续计量的投资性房地产。
企业采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或进行摊销。投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。
(2)采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产。
企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面余额。
(3)投资性房地产后续计量模式的变更。
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值之间的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
(4)个投资性房地产的处置。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。同时，将原计入该项投资性房地产的公允价值变动转出，由公允价值变动损益转为其他业务成本。
如果存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转，由资本公积转为其他业务成本。
第九节 无形资产和其他资产
一、无形资产
(一)无形资产的内容
1.无形资产的特征。
无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，具有三个主要特征：(1)不具有实物形态。(2)具有可辨认性。(3)属于非货币性长期资产。
2.无形资产的构成。
无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。
(二)无形资产的账务处理
1.无形资产核算应设置的会计科目。
为了反映和监督无形资产的取得、摊销和处置等情况，企业应当设置“无形资产”、“累计摊销”等科目进行核算。
企业无形资产发生减值的，还应当设置“无形资产减值准备”科目进行核算。
2.无形资产的取得。
企业取得的无形资产应当按照成本进行计量。企业取得无形资产的主要方式有外购、自行研究开发等。
(1)外购无形资产。外购无形资产的成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
(2)自行研究开发无形资产。企业内部研究开发项目所发生的支出应区分研究阶段支出和开发阶段支出，企业自行开发无形资产发生的研发支出，不满足资本化条件的，计入当期损益，满足资本化条件的，计入研发支出。研究开发项目达到预定用途形成无形资产的，转人无形资产。如果无法可靠区分研究阶段的支出和开发阶段的支出，应将其所发生的研发支出全部费用化，计入当期损益。
3.无形资产的摊销。
(1)无形资产摊销的范围。
企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产应进行摊销。使用寿命不确定的无形资产不应摊销。