精品学习网为广大考生整理了：2012年注册税务师《税法二》复习指导：转让房地产增值额的确定，希望对广大考生有所帮助！
转让房地产增值额的确定
土地增值税的征税对象即增值额＝应税收入-扣除项目。
一、收入额的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入、②实物收入、③其他收入。
1.实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入；
2.无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入；
3.外国货币：按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。
二、扣除项目及其金额（要两看：看主体、看标的，扣除项目有差异）
（一）新建房地产的扣除项目的确定：
1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：
（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：
出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；
以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；
以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。
2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）
是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：
①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出。
③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：销售费用、管理费用、财务费用。
开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。
①利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；
公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
注意：
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
③全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
④房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。（P249）
⑤土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（P249）
以上是：2012年注册税务师《税法二》复习指导：转让房地产增值额的确定，希望对广大考生有所帮助！