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第一节 土地增值税纳税申报代理实务
一、土地增值税计算方法
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和适用的超率累进税率计算征收。计算公式是：
应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
[例9-1]某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入1000万元(假设城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。该公司为建造普通标准住宅而支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本(其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费90万元，开发间接费用40万元)，由于该房地产开发公司同时建造别墅等住宅，对该普通标准住宅所用的银行贷款利息支出无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。则其应纳税额计算如下：
(1)确定转让房地产的收入为1000万元。
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的地价款100万元;
②房地产开发成本为300万元;
③房地产开发费用为(100+300)×10%=40(万元);
④与转让房地产有关的税金为：
营业税：1000×5%=50(万元)
城建税：50×7%=3.5(万元)
教育费附加：50×3%=1.5(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除金额为：
(100+300)×20%=80(万元)
⑥转让房地产的增值额为：
100+300+40+50+3.5+1.5+80=575(万元)
(3)转让房地产的增值额为：
1000-575=425(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率为：
425÷575=73.91%
应纳土地增值税税额=425×40%-575×5%=141.25(万元)
[例9-2]某事业单位(非房地产开发单位)建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入2000万元(营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，印花税税率为5，教育费附加征收率为3%)。该单位为建造此楼支付的地价款为300万元;房地产开发成本为400万元;房地产开发费用中的利息支出为200万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供工商银行证明)，但其中有30万元的加罚利息。按规定其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，则其应纳税额计算如下：
(1)确定转让房地产的收入为2000万元。
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为300万元;
②房地产开发成本为400万元;
③房地产开发费用为：
(300+400)×5%+(200-30)=205(万元)
④与转让房地产有关的税金为：
2000×5%×(1+7%+3%)+2000×5÷10000=110+1=111(万元)
⑤扣除项目金额为：
300+400+205+111=1016(万元)
(3)转让房地产的增值额为：
2000-1016=984(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率为：
984÷1016≈96.9%
(5)应纳土地增值税额为：
984×40%-1016×5%=342.8(万元)
二、代理土地增值税纳税申报操作规范与申报表填制方法
(一)土地增值税纳税申报操作规范
1.核查房地产投资立项合同、批准证书和房地转让合同，确认投资立项与转让的时间及房地产开发项目的性质。
2.核查应收账款、预收账款、经营收入、其他业务收入、固定资产清理账户及主要的原始凭证，确认本期应申报的转让房地产收入。
土地增值税一般按预收款收入的一定比例预缴税款，待竣工结算后清算，多退少补。因此，代理房地产企业土地增值税预缴申报，可主要依确认征免和核查转让房地产收入的程序进行操作。
(二)代理编制土地增值税纳税申报表的方法
1、土地增值税纳税申报表(一)
2、土地增值税纳税申报表(二)