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第三节 房产税纳税申报与纳税审核代理实务
一、一般规定
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，以在征税范围内的房屋产权所有人或经营管理认为纳税人。房产税实行按年征收，分期缴纳。
【注意】
1.从2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织、外籍人员是房产税的纳税人。
2.房产税的征税对象是房屋，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。
二、房产税的计算、申报与审核(掌握)
两种计算方法：按房产计税余值计税的从价计征;按租金收入计税的从租计征。
(一)自用房产审核要点(掌握)
从价计征：应纳税额=房产计税余值×税率(1.2%)
1.房产计税余值：依照房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。
其中：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”账户中记载的房屋造价(或购价)，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
审核时，注意房产的原值是否真实，有无少报、瞒报的现象，有无分解记账的情况;纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，是否按规定增加其房屋原值，有无将其改建、扩建支出列入大修理范围处理的情况。
(二)出租房产审核要点(掌握)
从租计征：应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
1.审核“其他业务收入”等账户和房屋租赁合同及租赁费用结算凭证，核实房产租金收入，有无出租房屋不申报纳税的问题。
2.审核有无签订经营合同隐瞒租金收入，或以物抵租少报租金收入，或将房租收入计入营业收入未缴房产税的问题。
3.审核有无出租使用房屋，或租用免税单位和个人私有房产的问题。
对投资联营的房产，应区别对待——(1)共担风险的，按房产的计税余值从价计征房产税;(2)不承担风险的，按租金收入从租计征房产税
(三)应纳税额审核要点
1.审核征免界限的划分
免税房产：
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产;
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
(4)个人所有非营业用房产;
(5)经财政部批准免税的其他房产：
①企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税;
②经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税;
③自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税;
④凡在基建工地为基建服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房等临时房屋，不论是施工企业自行建造或基建单位投资建造，在施工期间，免征房产税。但是在基建工程结束后，施工单位将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
⑤因房屋大修导致连续停用在半年以上的，在大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报附表或备注栏中作相应说明。
⑥纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
2.审核房产税计算纳税的期限
将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税。
其他情况，从次月起计征房产税。
审查时，注意对于新建、改造、翻建的房屋，已办理验收手续或未办理验收手续已经使用的，是否按规定期限申报纳税，有无拖延纳税期限而少计税额的问题。
3.审核房产税纳税申报表，核实计税依据和适用税率的计算是否正确。
企业缴纳的房产税应在“管理费用”中列支。如果企业分期缴纳的税额较大，可以通过“待摊费用”科目，分摊到管理费用中。
借：管理费用(待摊费用)
贷：应交税费——应交房产税
【例题?单选题】(2002年)房产税实行按年征收、分期缴纳，如果企业分期缴纳的税额较大，可以通过( )科目摊入管理费用中。
A.“预提费用”
B.“待摊费用”
C.“其他应收款”
D.“其他应付款”
[1102130301]
『正确答案』B
【例题?单选题】(2001年)注册税务师代理填报房产税纳税申报表，其“从价计税的房产原值”是指( )。
A.房产原值减除10%的原值减除率后的余值
B.房产原值减除30%的原值减除率后的净值
C.“固定资产”账户借方记载的房屋原值
D.“固定资产”账户借方记载的房屋原值扣除“累计折旧”账户贷方数额后的余值
[1102130302]
『正确答案』C