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投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：
1.外购投资性房地产或自行建造达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
2.按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”。
3.取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
4.投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
【例3】甲公司于2007年1月1日支付2000万元土地出让金取得一块土地使用权，使用年限50年，准备筹建办公楼。甲公司购入土地使用权的账务处理是：
借：无形资产——土地使用权 2000
贷：银行存款 2000
2007年末摊销土地使用权
借：管理费用 40
贷：累计摊销(2000÷50) 40
2008年1月1日，该土地使用权出租，甲公司将无形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量：
借：投资性房地产 2000
累计摊销 40
贷：无形资产——土地使用权 2000
投资性房地产累计摊销 40
假设2008年末确认本年租金收入70万元(在年末一次性收取)，账务处理如下：
借：银行存款 70
贷：其他业务收入 70
借：其他业务成本 40
贷：投资性房地产累计摊销 40
采用公允价值模式进行计量的投资性房地产
(一)采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
(二)采用公以价值模式进行后续计量的会计处理
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：
1.外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产(成本)”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
2.不对投资性房地产计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”科目，贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。
3.取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
【例4】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20× 7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。由于该项写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。20 ×7年12月31日，该写字楼的公允价值为 9200万元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9 300万元。
甲企业的账务处理如下：
(1)20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租
借：投资性房地产——× ×写字楼(成本) 90 000 000
贷：开发产品 90 000 000
(2)20×7年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借：投资性房地产——× ×写字楼(公允价值变动) 2 000 000
贷：公允价值变动损益 2 000 000
(3)20× 8年12月31日，公允价值又发生变动
借：投资性房地产——× ×写字楼(公允价值变动) 1 000 000
贷：公允价值变动损益 1 000 000
投资性房地产后续计量模式的变更
1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。企业变更投资性房地产计量模式时，应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产(成本)”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按照原账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照公允价值与其账面价值之间的差额，贷记或借记“利润分配——末分配利润”、“盈余公积”等科目。
2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【例5】甲企业将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为9 000万元，已计提折旧270 万元，账面价值为8 730万元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为9 500万元。假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——××写字楼(成本) 95 000 000
投资性房地产累计折旧(摊销) 2 700 000
贷：投资性房地产——××写字楼 90 000 000
利润分配——未分配利润(770万×90%) 6 930 000
盈余公积(770万×10%) 770 000
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