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[ 在母公司庇护下，中粮地产的举债式发展，一方面与房地产企业再融资的限制有关，另一方面与其主营业务发展缓慢存在直接关联 ]

如果不作出进一步安排，中粮集团把部分商业地产在香港借壳上市，将最终触及旗下多个地产平台之间所隐藏的同业竞争底线。

9月24日，中粮集团提出对侨福企业(00207.HK)的注资方案，资产收购完成后的侨福企业将正式更名为“中粮置地”。

这意味着，在现有中粮地产(000031.SZ)、中粮置业、酒店事业部及其他中粮集团子地产项目公司基础上，中粮系再添地产新平台。

目前，上述部分公司之间在区域和业务上不同程度地存在交叉重叠，而此前中粮集团股改时的“防止同业竞争”承诺至今仍未彻底解决。

中粮地产有关人士向《第一财经(微博)日报》记者表示，对可能引发的同业竞争问题不便表态，仍需要母公司中粮集团作出安排。

举债式发展

中粮地产曾一度被选作集团地产业务整合平台，但中粮集团对侨福企业的注资，让其整合中粮旗下地产业务的希望彻底落空。

尽管上述人士强调，目前中粮集团将中粮地产作为住宅地产业务发展平台的定位并没有改变，但母公司另搭融资平台显然并非利好。

9月25日，中粮地产公布了一系列融资和担保方案，为推动多个项目开发展开新一轮大规模融资，扭转业务被动局面的决心可谓坚定。

根据公告披露，中粮地产在9月22日召开临时股东大会，审议通过了向中粮集团申请68.25亿元授信额度的议案。

除了补充公司经营发展所需流动资金，上述授信额度主要是为理顺公司下属公司与中粮集团及其下属公司之间因借款形成的债权债务关系。

在向母公司举债的同时，中粮地产还拟向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请续借8.95亿元借款。

此外，中粮地产还同时继续向中粮财务有限责任公司申请10亿元授信额度，利率为同期同档次人民银行贷款基准利率。

在上述授信和借款中，有相当一部分数额属于举新债还旧债，多次申请续借，中粮系内的债权债务关系颇为复杂。

翻阅中粮地产近年公告可以发现，向中粮集团及兄弟公司的反复借款，已经成为中粮地产发展的重要资金来源。

与此前不同的是，中粮地产在2013年甚至借道私募来缓解资金压力，在融资渠道多元化探索的背后亦突显资金难题。

9月25日，中粮地产公告称，将与私募基金上海中城永跃投资中心合作开发南京上坊项目，双方共同增资6.51亿元。

管理混乱遭处罚

在母公司庇护下，中粮地产的举债式发展，一方面与房地产企业再融资的限制有关，另一方面与其主营业务发展缓慢存在直接关联。

根据公司各年度财报，近年来中粮地产营业收入和净利润不断增长，但通过收入结构分析则可以发现，其主营物业发展并不尽如人意。

2013年1至6月，中粮地产实现营业收入29.23亿元，净利润1.08亿元，但1.08亿元净利并非依靠房地产开发销售获得，而是靠变卖投资性房产和金融资产换取。

瑞银证券分析师李宗彬针对中粮地产2013年半年报分析称，该公司上半年的核心净利润为-1.1亿元，同比少亏损13%。

这并非特殊情况，从近年来财报来看，中粮地产的盈利有相当一部分要依靠出售金融资产和投资收益来支撑。

通过纵向对比，中粮地产的营业收入从2007年的8.24亿元到2012年的79.45亿元，几乎增长了9倍，但核心利润却未见明显增长。

在扣除非经常性损益后,中粮地产2007年至2012年归属上市公司股东净利润，分别为2.22亿元、1.47亿元、2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元和1.23亿元。到2013年上半年，这个数字为亏损1.09亿元。

其中，2011年中粮地产曾先后四次抛售所持招商证券股份，套现4.42亿元。2012年再次出售所持招商证券股份，产生税后利润约1.88亿元。

这并未能缓解公司的负债压力，中粮地产的资产负债率从2009年的51%连续上升至2013年上半年的78.3%，逼近国资委要求的80%上限。

从利润规模来看，与具有相同央企背景的保利地产(600048.SH)、中海地产(00688.HK)、华润置地(01109.HK)、招商地产(000024.SZ)以及华侨城(000069.SZ)相比，中粮地产堪称微不足道。

原中粮地产有关中层人士对记者表示，中粮地产核心业务一直难见大的起色，很大程度上与公司管理权过于集中导致管理混乱有关，这与万科A(000002.SZ)、保利地产等房企纷纷下放经营权至地方公司的趋势存在很大背离。

中粮地产的管理混乱甚至遭到处罚。2009年深圳证监局曾向中粮地产发出整改通知称，在巡检中发现中粮地产存在多项隐患，包括董事长权限过大、对总经理运用资金未进行具体授权、募集资金使用与披露不规范，以及公章管理混乱等。

这些问题也最终酿成中粮地产多项会计违规，并于2011年10月遭到财政部驻深圳市财政监察专员办事处的处罚，包括资产不实1495万元、负债不实1413万元、利润不实658万元，少缴各项税款142万元等。

同业竞争隐忧

另一个让中粮地产无法施展拳脚的问题是，中粮集团旗下各地产公司之间业务范围界定模糊，对中粮地产的定位也摇摆不定。

目前，中粮集团旗下的房地产业务包括住宅、商业、酒店、旅游地产、工业地产等五大板块，涉及地产公司包括中粮地产、中粮置业、酒店事业部、亚龙湾开发股份有限公司以及中粮集团与其他公司成立的多家合资公司。

在业务定位上，中粮地产以住宅和工业地产开发为主，中粮置业则侧重于以城市综合体为主的商业地产开发与经营。

事实上，中粮地产和中粮置业之间一直存在物业交叉，尤其是中粮地产对商业地产的发展冲动欲罢不能。

中粮集团官网资料显示，中粮置业以“大悦城”为品牌的城市综合体开发运营及物业服务，自2007年北京西单大悦城至今已经在全国复制多个大悦城项目;而中粮地产主业范围包括住宅地产、商业地产、工业地产等拥有11个利润点，其中包括大悦城综合体系列，目前在建有沈阳皇姑大悦城及深圳中粮大悦城。

实际上，为防止同业竞争问题，中粮集团在股权分置改革及2007年配股时曾对此作出专门承诺，将把住宅地产项目注入中粮地产。此外，在中粮地产开展住宅地产开发业务的城市中，中粮集团也承诺不再从事新的住宅地产业务。

有媒体援引中粮集团董事长宁高宁的表态称，当时中粮集团旗下有60%至70%的房地产业务项目并不在中粮地产里面。

从2008年开始，中粮集团开始向中粮地产转让其直接或间接持有的房地产公司股权，但此后注资计划一直进展缓慢。

根据中粮地产年报，公司在2010年以自有资金收购了上海加来房地产开发有限公司51%的股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司90%股权，以及北京中粮万科房地产开发有限公司50%的股权。

对剩余的其他几家房地产公司，中粮地产则选择了托管方式，其中2009年托管了6家房地产公司，后续陆续进行。

但上述中粮地产离职人士认为，托管方式并没能彻底解决同业竞争问题，其中很多历史遗留问题难以有效解决。

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2013年8月30日，国务院国资委和中国证监会出台了《关于推动国有股东与所控股上市公司解决同业竞争 规范关联交易的指导意见》，这是一份专门规范国有股东与所控股上市公司解决同业竞争问题的文件。

在中粮集团部分物业在香港上市以后，剩余的资产仍规模不小，众多地产平台之间如何规避同业竞争，成为中粮集团的现实命题。

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