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2013年军转干时事热点:保障房发展问题

为照顾低收入家庭对租赁型保障房的不同需求，我国先后推出了廉租房和公租房。但随着租赁型保障房的覆盖面逐渐扩大，廉租房和公租房区分过细，弊端日显。专家建议，廉租房应该和公租房并轨，实行租补分离、明收明补，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴。

区分过细影响成本及效率

今年，各地继续加大廉租房、公租房的建设筹措和供应力度。随着公租房供应增多以及廉租房不断实现应保尽保，租赁型保障房的覆盖面已从最低收入人群扩大至中低收入人群。

天津市房地产经济学会副秘书长刘玉录介绍，保障房类别繁多，多元化的保障体系确实满足了不同收入群体的住房需求。不过，区分过细也存在一定弊端。目前，上海市的廉租房主要由各区县住房保障机构负责筹措、审核、分配，而公租房房源主要由上海地产保障性住房投资建设管理有限公司以及各区县的公租房公司负责建设和管理。

上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东坦言，职能配置精细化有助于措施的落实，但也容易影响到运行效率，提高了管理成本。刘玉录表示，在核定收入难度大、法律法规不完善等情况下，对保障房供应类别区分太细，容易增加寻租空间和资源浪费。此外，廉租房和公租房分开管理，容易造成配租需求房源与实际房源供应不平衡。

北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松告诉半月谈记者：“廉租房家庭收入较低，其生活方式与商品房家庭有很大差别，对后期物业管理带来考验。如果廉租房家庭和公租房家庭同住在一个小区，会便于管理和服务。”

建设管理可有统有别

针对区分过细带来的弊端，中国房地产研究会会长刘志峰表示，二者可“统筹建设，并轨运营”，实行“市场定价、分档补贴、租补分离”的运行机制。

他提出，在建设过程中，不再区分廉租房和公租房，既可以由政府投资建设，也可以通过政策引导，吸引包括民间资金在内的社会资金投资建设。为提高运营效率，运营管理主体可以与建设主体相分离。

在定价方面，可参照市场价格确定租金标准。同时，根据承租人的家庭收入水平，分档给予租金补贴。可将保障对象依收入水平划分为几个档次，家庭收入越低补贴越多，对收入较高的家庭，补贴较少或不补贴。

目前，天津已开始实施廉租房与公租房并轨工作，今后不再单独建廉租房，而统一纳入公租房建设规划。租金方面，天津实行市场化租金结合分级补贴制度，即租金标准参照项目周边住房市场租金水平确定，政府对根据住房面积和收入不同而符合补贴条件的承租家庭发放不同标准的租房补贴。北京对取得廉租房实物配租或租金补贴资格家庭承租的公租房建筑面积低于50平方米的，也按照房屋租金的一定比例给予补贴。

据介绍，上海目前正在制定两者并轨的相关政策。“实施并轨之后，同样的房源，既可用作廉租房，也可用作公租房;资金既可以用作廉租房的筹措，也可用于公租房的建设;两类保障房的管理、运营也实施并轨。”李东说。

并轨有优势，但应趋利避害

业内人士认为，廉租房和保障房的并轨，能有效增进投资建设和运营机构的合理收益，有利于吸引社会资金参与;体现公平原则，承租人困难程度不同，补贴程度也不同;政府对保障对象的补贴由“暗补”变“明补”，有利于根据保障对象收入水平的变化，适时调整补贴金额，形成退出机制。

刘志峰认为，政府提供租赁补贴，引导社会资金和社会房源参与，在建房上可以减少投入，将一次性投入变成分期性小投入，有助于减轻即期财政压力。

同时，专家提醒，不能因并轨使过去享受廉租房政策的群体利益受到损害。公租房的需求群体较大，政府应综合评估公租房的供求关系，加大财政资金投入，确保符合条件的困难群体的租房需求。

“要警惕一些地方借并轨之机，缩减住房保障水平，减少土地供应。有关部门应及时出台相应办法和管理细则，对今后公租房的供应对象、资金来源、土地供应和监管等予以明确规定。”刘玉录说。

并轨不能简单等同于“同一”，要防止一刀切。李东表示，上海实施并轨之后，廉租房和公租房制度仍保持各自差异性。两者供应对象不同，政府对廉租房对象予以单独的货币补贴;在房型上，只有适配适用的公租房房源才会转化为廉租房。

为保证公租房可持续运营，还需进一步完善相关支持政策。

刘志峰等建议，研究建立长期公租房建设低息贷款政策，在合理建设和经营周期内给予税收优惠，配套建设部分商业服务设施，统一经营管理以平衡资金等。

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