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【面试热点】

2013年第二季度以来，不少地方又开始响应国税总局文件陆续启动了土地增值税的“收紧”或者“清查”行动。北京最积极，其早在5月初就“放风”，称将以提高预征税率的方式来“收紧”土地增值税，最高税率预计可达到8%。房市还不算发达的河北也表示，将在6月份启动有史以来“最大规模”的土地增值税清查。2013年5月，北京律师李劲松关于“45家房企拖欠680亿土地增值税”的质疑重新把这个几乎被遗忘的税种推上了台面。

【深入分析】

何为“土地增值税”?

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

作为中国现有土地税收中最具“公平正义”色彩的税种，土地增值税在现实中发挥的作用距离大众期待却渐行渐远。

“收紧”土地增值税其实是“醉翁之意不在酒”，并非着眼于调控房价的“公平正义”的理想，而在于高层对金融风险的担忧。它可以看作是宏观调控的应景之策，而并非着眼于调控房价的长期考量。

税率太高，地方政府显然不会这样“为难”地产商。土地增值税的税率为四级累进，属于“重税”，从20%至60%不等，也就是说增值额的两成至六成可能被拿走。

落实程度不佳的背后因素是地方政府的“自由裁量”。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说：对很多地方政府来说，税收是手中不多的资源，是一种招商的竞争力。当别人给地产商“优惠”，你却不给，那么你就失去了竞争力，这是土地增值税经常“走样”的主要原因。

【本质】

土地增值税的概念由经济学家约翰·米勒最早提出，19世纪中叶，英国城市化步入高峰，其城市人口已超越总人口的50%，而土地增值税的形成和城市化密不可分。一直以来，房地产行业的高利润率并非来自传统意义的“偷税漏税”。在一些城市，地产商依然可以通过“城市更新”或“城中村改造”的名目低价拿地。在另一些地方，政府则乐于将“工业用地”批为“住宅用地”，而对地产商是否交足差额在所不问。

土地增值税的“困境” 不但在于它很难降低房价，相反它还可能推高房价。它会降低投入地产开发的资金回报率，这只会减少供给;与此同时，作为增值税，它天生具有转嫁功能，最后成本可能还是买房者承担。

【措施】

挑战既得利益是关键。

首先，中央政府应秉承土地增值税的“公平正义”之意，进行“清查”杜绝“例行公事”，逐渐降低敌方政府在土地增值税征收方面的自由裁量权。

其次，调整财政税收宏观架构，纠正地方政府扭曲的发展理念。

最后，通过征收房产税的方式加强房产管理，控制高房价。因为房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

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