【编者按】精品学习网公务员频道提供2012年基层政法干警定向招录考试《民法学》：合同法分论(4)，供考生参考。预祝大家考试顺利!

第三节 租赁合同　　一、租赁合同的概念与特征　　(一)租赁合同的概念

租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，提供租赁物的一方为出租人，使用租赁物的一方为承租人，而租金则是承租人使用租赁物的对价。租赁物一般应为非消耗物、有体物，对无体物使用权的取得不适用租赁合同的规定。

租赁合同有着非常悠久的发展史。在罗马法上，租赁的内涵要比现在广得多，它是指当事人约定，或者由一方提供物给对方使用、收益，或者为对方提供劳务，或者为对方完成一定工作，由对方提供报酬的契约。罗马法根据给付内容的不同，将租赁分为物件租赁、劳务租赁和劳务成果租赁，这也就是现代民法中的租赁、雇佣和承揽。罗马法的这一规定基本上为后世的《法国民法典》所沿袭，《法国民法典》对租赁的规定在体例上基本上与罗马法相同，该法典在“取得财产的各种方法”一编中所规定的租赁契约，就包括了一般规定、物的租赁、劳动力及技艺的雇佣和牲畜的租养等内容。对于这种体例，《德国民法典》则有所变更，它将物的租赁与劳务合同、承揽合同加以区分，使之各自成为独立的制度。

(二)租赁合同的特征

根据我国合同法的规定，租赁合同具有以下法律特征：

第一，租赁合同是双务、有偿、诺成合同。租赁合同于当事人双方意思表示一致即可成立，并不以标的物的实际交付为合同的成立或生效要件。在租赁合同中，出租人负有交付租赁物的义务，承租人有支付租金的义务，双方的权利义务互为对价。租赁合同的成立以双方当事人的意思表示一致为准，并不要求书面形式，故租赁合同为诺成合同，但《合同法》第215条又规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。此条应认定为法律的倡导性规定，而不应看作是法律对租赁合同的书面形式所作的强行性规定，因为该条至少可以推知：(1)租期不满六个月的租赁合同，无须采纳书面形式;(2)不定期租赁，无须采纳书面形式。应当采纳书面形式的租赁合同，没有采纳书面形式的，双方就租赁期限也无争议的，租赁合同的效力不应当受到影响，若双方就租赁期限发生争议，则视为不定期租赁。

第二，租赁合同是转让财产使用权、收益权的合同。租赁合同是以承租人取得租赁物的使用、收益为目的，由于租赁合同发生移转的是物的使用、收益权，而不发生物的所有权的.移转，因此，承租人对物只享有使用、收益权，而不享有处分权，承租人破产时租赁物也不能列入破产财产中，这是租赁与消费借贷的重要区别。

第三，租赁合同具有临时性。租赁合同是出租人临时将其财产的使用、收益权转让给承租人的合同，具有临时性的特征，不适用于对财产为永久性使用的情形。《合同法》第214条明确规定了租赁合同的临时性：“租赁合同最长不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

第四，租赁合同中承租人为取得租赁物的使用、收益权必须支付租金。在租赁合同中，承租人取得租赁物的使用、收益权，必须以支付租金为对价，这也是租赁合同与借用合同的根本区别之所在，在借用合同中，借用人也是以取得标的物的使用、收益权为目的，但借用人一方的使用为无偿使用，无须支付对价。可以这样说，借用合同会因有偿而变为租赁，租赁合同也会因无偿而转变为借用。租金一般为金钱上的支付，但也可以为实物，法律对此并’无限制。

二、出租人与承租人的主要义务　　(一)出租人的主要义务

1.交付租赁物并保持租赁物符合约定用途的义务

《合同法》第216条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁的符合约定的用途。”此条是法律关于出租人交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定用途的义务的明文规定，它包括两个方面的内容：第一，依照合同交付租赁物的义务;第二，出租人所交付的租赁物应当符合合同约定的使用收益目的。

作为有偿合同的一种，一般认为租赁合同可以准用买卖合同关于瑕疵担保义务的规定。与出卖人所负担的瑕疵担保义务相同，出租人的瑕疵担保同样包括两个方面的内容：物的瑕疵担保义务和权利的瑕疵担保义务。

2.维修租赁物的义务

出租人对租赁物的瑕疵负有担保义务，其有义务使租赁物在租赁期间保持符合良好用途。因此，在租赁物出现不符合用途或者妨碍承租人正常使用的情形时，承租人对租赁物负有维修的义务。《合同法》第220条和第221条就是对出租人维修租赁物义务的明文规定，也租人该义务的构成一般包括以下几项要件：第一，租赁物有维修的必要;第二，租赁物有修缮的可能;第三，承租人在租赁期间内将修复事宜通知出租人。

(二)承租人的主要义务

1.支付租金的义务

《合同法》第226条规定了承租人的租金交付义务，租金是承租人使用租赁物的对价，因此，支付租金就成了承租人的主要义务。

2.不得随意转租的义务

《合同法》第224条规定了承租人不得随意转租的义务。该条第一项规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二项规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。

3.妥善保管租赁物的义务

承租人在租赁期间占有租赁物，应当尽善良注意的义务保管租赁物;租赁物有收益能力的，承租人须按照合同规定的方法或通常规则保管好租赁物。承租人未履行该义务造成租赁物毁损灭失的，以致于影响到租赁物正常使用、收益或返还租赁物的，根据《合同法》第222条的规定，承租人应当承担损害赔偿责任。

4.返还租赁物的义务

《合同法》第235条规定，“租赁期间届满，承租人应该返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”此条即为承租人的返还租赁物的义务的规定。 

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