2014年房产估价师《经营与管理》第一章考点及例题1
房地产投资与投资风险
第一节 投资与房地产投资
一、投资(概念、分类、特性和作用)
㈠投资概念：指经济主体(个人或机构)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。理解3个角度：①通俗角度：是用钱来获取更多的钱;②金融角度：是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为;③经济角度：是利用资源或通过购买资本货物，来增加未来产出或收益的行为。
㈡投资分类
按投资期限或投资回收期长短，分为短期投资和长期投资
按投资人能否直接控制其投资资金，分为直接投资和间接投资
按投资对象存在形式的不同，分为金融投资和实物投资
按投资的经济用途，分为生产性投资和非生产性投资
【判断】在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以转化的，如股票。(√)
㈢投资4特性：①投资是一种经济行为;②投资具有时间性;③投资目的是获取报酬;④投资具有风险性。
㈣投资4作用：①投资是一个国家经济增长的基本推动力：增加投资可为经济发展提供必要的要素和动力;投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素。②投资与企业发展密切相关;③投资可促进人民生活水平的提高;④投资有利于社会稳定和国际交往。
二、房地产投资(掌握)
㈠房地产投资及其目的
房地产投资的概念：指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
房地产投资的目的：为了实现其财富最大化。通过房地产投资，投资者可以：①获得业主的荣誉;②获得收益和资本增值;③降低投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。
㈡房地产投资的特点
区位选择异常重要。房地产的不可移动性，决定了房地产投资收益和风险特征，不仅受到地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。位置决定了房地产的投资价值。当房地产所处的区位对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力，投资具备基本的可行性。房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要。房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。
适于进行长期投资：投资者的土地权益通常在40年以上，且该权益的期限还可依法延长，地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性，故房地产投资非常适合作为一种长期投资。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。自然寿命一般要比经济寿命长得多。许多房地产投资者都把房地产投资作为一项长期投资，从开发建设开始，就重视其长期投资价值的创造、维护和保持，以使得房地产投资项目的全寿命周期利益最大化。
3.需要适时的更新改造投资：要适时调整房地产的使用功能以适应市场环境变化。按照租户意愿及时调整或改进房地产的使用功能十分重要。
投资价值难以判断因而易产生资本价值风险：房地产的异质性，导致投资价值不易判断，投资面临价值风险，需专业人员判断，还要结合自身的眼光、能力和经验进行独立判断。
变现性差：房地产的流动性差，致使房地产的变现能力较差。偏好与价格的匹配
易受政策影响：指房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。不可移动等特性的存在，使房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。
依赖专业管理：指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。
存在效益外溢和转移：房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
㈢房地产投资的物业类型
1.物理形态划分：土地、建成后的物业和在建工程。
2.按使用目的划分：居住物业、商用物业、工业物业、酒店与休闲娱乐设施、特殊物业。
居住物业：公共住房(廉租房、经济适用房、限价商品房、经济租赁房)和商品住房(普通住宅、公寓、别墅等)。居住物业的市场最具潜力，投资风险相对较小。→开发投资
商用物业(经营性、收益性、投资性物业)：写字楼、零售商业用房(店铺、超市、购物中心)和出租公寓等。商用物业建成后长期持有或整体出售给机构投资者，越来越成为一种趋势。商用物业市场的繁荣除与当地整体社会经济状况相关外，还与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。位置对商用物业有特殊的重要性。
工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(工业写字楼)等。一般来说，重工业厂房通常只适合特定用户使用，不容易转手交易。高新技术产业用房和研究与发展用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。
酒店与休闲娱乐设施：酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
特殊物业。指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。多属长期投资。