2014年房地产估价师考点总结21
影响房地产市场的两大因素
影响房地产市场的两大因素是土地和资金，而这两点都处于政府的绝对控制下。土地就不用说了，至于资金政府可以控制信贷规模和财税政策，缺乏这两点，再牛的开发商都玩不转。同样是追求产出和利益，与开发商单纯的经济成本不同的是，政府还面临这巨大的社会成本和政治成本并且要兼顾社会经济整体的发展战略的需要。这使得政府和开发商之间存在巨大共同利益的同时，政府本身也成为市场发展的最大制约因素。通过土地和资金这个紧箍咒，可以随时左右市场的走向，成为调节市场的有效手段，并且成为开发商制定经营战略特别是价格战略最不确定的因素。在新一轮房价疯涨使政府和开发商赚得盆满钵满的同时，也使得政府面临越来越大的社会和政治压力。这种压力达到一定程度足以促使政府出台新的调控措施和对政府既得利益作出一定调整，妥协和让步，成为抑制房价非理性上涨和开发商获得超额利润的有力武器。阴在阳之内，不在阳之对…市场的辩证法是无情的。
房价的非理性上涨和对超额利润的追逐本身就孕育着下跌的空间。只是转变的临界点难以测定…这是政府和开发商之间不可避免的博弈。