2014房产估价《经营管理》重点解析18
㈠房地产泡沫及成因
1. 房地产泡沫的定义
指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。
2. 房地产泡沫的成因
作为泡沫经济的载体，房地产是实物资产。与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有3个方面：
首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。其次，投机需求的膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。 再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。
㈡“过度开发”及诱因
1. 房地产市场中的过度开发
房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
2. 过度开发的诱因
过度开发的诱因主要有三个方面：⑴开发商对市场预测的偏差;⑵开发商之间的博弈和非理性行为;⑶开发资金的易得性。
开发商在进行开发决策时，会对市场上的需求状况进行预测。研究表明，对未来需求预测的偏差程度基本上与目前市场价格增长速度正相关，即目前市场价格增速越快，对未来估计中过分乐观的程度就会越大。
开发商之间的博弈和非理性行为也会加剧这种市场过度开发的情况。开发商一看到市场机会就会迫不及待地去投资开发，殊不知有时这些市场机会是有限的;只需少量开发商的介入就能满足。每个开发商都想抢先得到市场机会，而不进行内部协调，市场开发一哄而上。
㈢房地产泡沫和过度开发的区别与联系
1. 房地产泡沫和过度开发的区别
⑴过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就是过度开发;泡沫是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。
⑵过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态。
⑶房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。投机性泡沫存在，往往会出现在周期循环的上升阶段;过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。即当泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果泡沫产生，就必然会引起过度开发;但过度开发却不一定是由泡沫引发的。
⑷市场参与者的参与动机不同。“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。
2. 房地产泡沫和过度开发的联系
如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制(包括市场规则和政府政策)，市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆也比较高，那么开发商做出非理性预期的可能性就比较大且投机性行为容易迅速蔓延，在这种情况下房地产泡沫比较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多地向房地产行业集中等现象。
㈣房地产泡沫的衡量
可以从多个角度，来考察房地产市场上是否存在价格泡沫。从房地产泡沫的成因人手，“实际价格/理论价格”、“房地产价格增长率/实际GDP增长率”、“房地产价格指数/居民消费价格指数”、“房价收入比”、“个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率”、“房地产投资需求/房地产使用需求”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。