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2013年土地登记代理人考试代理实务考点之五
第五节 土地登记的内容与分类
一、土地登记的内容
土地登记的基本单元是宗地。所谓宗地是指被权属界线封闭的一块地，即指一个或几个权利人所拥有或使用的周边权属界线清楚的一个地块。
土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。
(一)土地权属性质与来源
1、土地权属性质
土地权属性质，是指附着在某宗土地上的权利是一种什么性质的权利。按照有关法律法规，我国的土地权属性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他项权利等，由于我国的土地除了集体所有的以外，均为国家所有，而且一般说来，凡是不能证明为集体所有的土地均为国家所有，所以我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记。另外，对于土地他项权利，在土地登记簿上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。
2、土地权属来源
土地权属来源，是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。按照土地权利的不同，土地权属来源可分为国家土地所有权来源、集体土地所有权来源、国有土地使用权来源、集体土地使用权来源等，权属来源对确定土地权属性质，判断某宗地是国家所有还是集体所有，土地使用权人对该宗土地拥有的是国有土地使用权还是集体土地使用权至关重要。
一般说来，土地权属发生和变更的时间以及土地所处的地域是影响土地权属来源的两个主要因素。这是由于解放以来我国的土地所有制和土地管理体制几经变化，有关土地的政策、法规也有一个逐步完善的过程，土地权属的发生和变更与当时的社会历史背景密切相关;同时我国幅员广大，情况千差万别，地处不同地区，其土地权属来源也有所差异。
土地权利人申请土地登记时，应当提交土地权属来源证明文件，如上级部门的批准文件、房产证、主管部门证明、四邻证明等。土地权属来源合法，是确认土地权属、进行土地登记的必要条件。只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机关才能确定土地权属的性质和土地使用权类型，并进而在土地登记簿上予以登记。
(二)土地权利主体
土地权利主体是指土地权利人，包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和土地他项权利人。
1、集体土地所有权人
我国的集体土地所有权有三种形式：农民集体所有、乡(镇)农民集体所有和村内各农民集体所有。与这三种集体土地所有权形式相对应，集体土地所有权人也分为三种情况：属村农民集体所有的土地所有权人是村农民集体，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理;属村内各农民集体所有的土地所有权人是村内各农民集体，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理;属乡(镇)农民集体所有的土地所有权人是乡(镇)农民集体，由乡(镇)农民集体经济组织经营管理。
2、国有土地使用权人
国有土地使用权人可以是任何自然人、法人和其他组织
3、集体土地使用权人
一般应是本集体内部的成员或单位，但特殊情况除外，如集体“四荒地”土地使用权人就可以是本集体以外的个人和单位等。
4、土地他项权利人
可以是自然人、法人和其他组织。
(三)土地权利客体
土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象。主要包括土地的座落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等。
1.土地座落
指宗地所在地的名称。
2.权属界址
土地权属界址指某一个人或产权单位的土地(一宗地)的位置和范围，即某一权利人所有或使用的土地权属界线。土地权属界线，反映在实地上，表现为界址点及其界标物;反映在地籍图上，表现为界址点符号及其编号和界址点连线;反映在调查簿册上，是各界址点的坐标或相对位置说明。
3.土地面积
土地面积亦称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。
土地面积由土地权属界址确定。土地权属界址一经确定，土地面积也就随之确定。一般来讲，如果某一宗地的权属来源证明文件上的界址范围与实地一致，而面积不一致，一律以界址范围为准，对土地面积数据进行更正。
土地面积根据土地权利人对宗地的利用情况可以分为独自使用面积、共有使用面积、共有使用权分摊面积。
4.土地用途(地类)
土地用途一般是指土地权利人依照规定对其权利范围内土地的利用方式
申请土地登记的土地用途必须符合有关规定。在城镇，主要应与城市规划和环境保护相协调;在农村，主要与合理利用每寸土地，切实保护耕地的基本国策相吻合。土地权利人任意改变土地用途和闲置土地都是违法行为。
5.土地使用条件
土地使用条件是土地权利的重要组成部分，直接关系到土地使用权的价格等，因此，严格界定土地使用条件并予以登记十分重要。
土地使用条件包括建筑占地、建筑限高、建筑容积率、建筑密度等。这些使用条件的来源主要是三个方面：一是城镇规划已经限定;二是土地使用权有偿使用合同文本中作出的规定;三是批准用地文件所规定。
6.土地等级和价格
城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次划分体系。土地“等”反映全国城镇之间土地的地域差异，土地“等”的顺序在全国范围内排列。土地的“级”反映一个城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，土地级的顺序在各城镇内部统一排列。土地的等级反映某一宗地的质量优劣程度，决定土地的价值。
土地的价值是土地权利在经济上的反映。按照我国现行的地价体系，土地的价格一般包括基准地价、标定地价、其他地价(如出让底价、市场交易价、申报价、抵押价格、入股价格等)。
土地等级作为土地登记的内容较为简单和稳定，土地价格则较复杂且变动较快。目前，标定地价、出让地价、转让地价、以及土地的抵押价格、入股价格等都属于应当申报和登记的内容。
二、土地登记的分类
按照我国《土地登记规则》第二条的规定，土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。
初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。
变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。
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