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注销和其他土地登记
第一节 注销土地登记
土地登记的核心内容是设立、变更或终止一定的土地权利关系。注销土地登记即为终止一定的土地权利关系。
一、基本概念
注销土地登记，简单地说就是将原登记内容废止。因土地权利消灭或其他原因致使原登记内容失去效力的，土地登记机关应将已登记的内容进行注销登记。
依据《土地登记规则》，注销土地登记主要是指已登记的土地权利，因权利被依法收回、存续期届满、土地灭失、他项权利终止等进行的登记，主要包括以下几种情况：
(一)集体所有的土地依法被全部征用或者农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。
(二)国家组织移民，农民集体成建制迁移后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。
(三)因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。
(四)县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地注销登记。
(五)国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。
(六)土地他项权利终止的土地他项权利注销登记。
二、法律特征
(一)有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
(1)为公共利益需要使用土地的;
(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;
(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;
(4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;
(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
(二)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
(三)有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
1. 为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;
2. 不按照批准的用途使用土地的;
3. 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
(四)土地使用权因土地灭失而终止。
三、登记要点
注销土地登记的程序一般可分为变更土地登记申请、变更地籍调查、审核、注册登记、注销(收回)或更改土地权利证书五个阶段。
(一)申请
注销土地登记一般须由土地权利人(土地所有权人、土地使用权人和土地他项权利人)向土地登记机关提出注销土地登记申请。
1.申请人
集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，注销土地登记的申请人为原集体土地所有权人。
县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，注销土地登记申请人为原国有土地使用权人。
国有土地使用权出让或者租赁期届满，未申请续期或者续期申请未获批准的，注销土地登记申请人为原国有土地使用权人或原国有土地承租人。
因自然灾害等造成国有土地权利灭失的，注销土地登记申请人为国有土地使用权人;因自然灾害等造成集体土地权利灭失的，注销土地登记申请人为集体土地所有权人，权利灭失的土地为集体非农业建设用地的，注销土地登记申请人还应当包括集体土地使用权人。
土地他项权利终止包括土地使用权出租终止和土地使用权抵押终止两部分的内容，前者的注销土地登记申请人为出租人和承租人，后者的注销土地登记申请人为抵押人和抵押权人(还可能包括因处分抵押土地使用权而产生的新的土地使用权人)。
2.申请时限
集体所有的土地依法全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居住的，原集体土地所有权人应当在集体土地被全部征用或者办理农转非的同时，申请集体土地所有权注销登记。
县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，原国有土地使用权人应当在土地行政主管部门收回土地使用权的同时，申请国有土地使用权注销登记。
国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前15日内申请注销登记。
因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当在土地权利灭失后申请土地使用权或者土地所有权注销登记。
土地他项权利终止的，当事人应当在该土地他项权利终止之日起15日内申请土地他项权利注销登记。
3.申请人应当提交的文件资料
注销土地登记申请人应当向土地登记机关提交下列文件资料：
(1)注销土地登记申请书
(2)注销土地登记申请书要点：
①申请注销的事项或内容。
②申请注销登记的依据：注销登记证明文件类型、编号、日期。
③由土地登记机关发出的土地证书：注销土地登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书;申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书;申请人为土地他项权利人的提交土地他项权利证明书。上述土地证书均须是由土地登记机关发出的，其他权源证件如交换协议书等一律无效。
(3)土地灭失或土地权利终止证明文件
集体所有的土地依法被全部征用的，申请人应当提交县级土地行政主管部门开具的该集体所有的土地已被全部征用的证明文件或其他有证明效力的文件资料;农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，申请人应当提交有批准权的部门签发的该农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的批准文件。
县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，申请人应提交县级以上人民政府签发的收回该国有土地使用权的文件;国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人应当提交县级以上人民政府以国有土地所有者身份与土地使用者或土地承租者签定的国有土地使用权出让合同或者国有土地使用权租赁合同;因自然灾害等造成土地权利灭失的，申请人应当提交有充分效力的土地权利灭失的证明材料;土地他项权利终止的，申请人应当提交土地他项权利合同(土地使用权出租的为土地使用权租赁合同，土地使用权抵押的为土地使用权抵押合同或包括土地使用权抵押内容的经济合同)以及其他的土地他项权利终止证明材料 。
根据《土地登记规则》规定，土地使用者、所有者和土地他项权利者如果不按照规则规定申请注销登记，土地登记机关可直接办理注销土地登记，并将注销土地登记结果通知当事人。
(二)权属审核
土地登记人员对注销土地登记的审核，其步骤与名称、地址和土地用途变更登记相同，在此主要介绍对注销土地登记证明材料的审核。 对注销土地登记证明材料的审核是注销土地登记审核的重点。应着重从以下几个方面进行审核：
1.注销土地登记证明材料的开具单位应当为有批准权的部门;
2.注销土地登记证明材料上的单位名称应当是单位的全称;
3.所盖公章与单位名称应一致;
4.证明内容与其他相关内容应一致无误;
5.注销土地登记证明材料应是真实、合法和有效的。
(三)注册登记
注销土地登记不需报人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过后可直接进行注册登记。注销土地登记的类型不同，其注册登记在具体操作上也有所不同。
1.集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的集体土地所有权注销登记、县级以上人民政府依法收回国有土地使用权注销登记、国有土地使用权出让或租赁期满，未申请续期或者续期申请未获得批准的国有土地使用权注销登记，其注册登记按下列程序进行：
(1)注销宗地原《土地登记卡》
在宗地原《土地登记卡》上进行注销登记：“序号”栏填写本次注销登记在《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号;“日期”栏填写本次注销登记的时间;“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写注销土地登记的内容和依据;“经办人”栏由填写本次注销登记内容的土地登记人员签字盖章;“审核人”栏由负责审核本次注销登记内容的土地登记人员签字盖章;在《土地登记卡》上加盖“注销”印章。
(2)建立宗地新《土地登记卡》
依据《变更土地登记审批表》建立宗地新《土地登记卡》，其建立方法基本上同初始土地登记。
2.因自然灾害等造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记，其注销登记只须注销宗地原《土地登记卡》，不须建立宗地新《土地登记卡》，宗地原《土地登记卡》的注销方法同上。
3.土地他项权利终止的土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行，方法如下：在“登记的其他内容及变更登记事项”栏土地他项权利登记条款上加盖“注销”印章;“序号”栏填写本次土地他项权利注销登记在此《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号;“日期”栏填写本次土地他项权利注销登记的时间;“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写土地他项权利注销登记的内容和依据;“经办人”栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章;“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。 注销土地登记在《土地登记卡》上注册登记完成后，土地登记人员应根据《土地登记卡》上注册登记的内容更改《土地归户卡》的相应内容。
(四)注销或更改土地权利证书
集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，土地登记机关应注销其《集体土地所有证》;县级以上人民政府依法收回国有土地使用权和国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，土地登记机关应注销国有土地使用权人的《国有土地使用证》;因自然灾害等造成土地权利灭失的，土地登记机关应注销原土地使用者或土地所有者的土地使用权证或土地所有权证;土地他项权利终止的，土地登记机关应注销土地他项权利人的《土地他项权利证明书》，并对土地所有权人或土地使用权人的土地权利证书上的有关内容进行相应的更改。
1.注销土地权利证书的方法：在土地权利人(所有权人、使用权人和他项权利人)的土地权利证书上加盖“注销”印章，在“记事”栏或其他相应栏目内注明注销土地所有权、使用权或他项权利的依据及日期，并将注销的土地权利证书立卷归档。
2.更改土地权利证书的方法：在注销土地登记中，对土地权利证书进行更改只限于土地使用权租赁终止和土地使用权抵押终止两种情况，土地登记机关在注销他项权利所持的《土地他项权利证明书》的同时，还须对土地所有权人或土地使用权人所持的土地证书进行相应的变更。其方法是：在土地证书“记事栏”有关土地他项权利内容处加盖“注销”印章，注明注销的内容、依据及日期，并由经办人签名盖章，同时加盖土地行政主管部门公章。将更改后的土地证书发给土地所有者或使用者。
其他土地登记
一、更正登记
更正登记是指已完成初始或变更土地登记的结果有误或有遗漏时，由权利人和利害关系人申请或由土地登记机关依职权更正原登记内容的土地登记。
更正登记的法律依据为《土地登记规则》第七十一条的规定：
“土地登记后，发现错登或者漏登的，土地行政主管部门应当办理更正登记;利害关系人也可以申请更正登记”。
(一)土地登记的错登和漏登
土地登记的错登和漏登主要有土地权利人姓名或名称错误、共有土地各共有权****利比率错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏等等。错误或遗漏原因主要是：
1.原始登记文件错误;
2.登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件，采取欺骗手段行为;
3.土地登记人员审查疏忽或书写错误。
(二)更正登记的方式
更正登记有两种方式，一是土地权利人和利害关系人发现土地登记结果有误或有遗漏时，依照法定程序以书面形式向土地登记机关申请更正登记，经土地登记机关审核，申请属实的，办理更正。另一种是土地登记机关发现有明显的登记错误，如是审查疏忽造成错登、漏登(不当登记)的，土地登记机关可依职权，根据事实，按照原登记报批程序，进行更正登记。
(三)更正登记的要件
1.已完成初始或变更土地登记;
2.须书面申请：由于原始文件错误或当事人采取欺骗手段获准登记的，土地登记机关可依职权直接撤销登记结果或部分登记内容，无须申请;
3.须经登记机关核准;
4.不得变更原土地登记的法律关系，否则应诉请司法解决;
5.不得妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意。
(四)更正登记的要点
1.申请：
(1)申请人：土地权利人和利害关系人。
(2)申请人应提交的证明文件
①更正登记申请书;
②申请人身份证明：土地权利人名字登记错误申请更正时，还应有其主管部门出具或其四邻签署的证明其为原登记人的保证书;
③原始登记证明文件;
④原土地证书;
⑤更正登记原因证明书;
⑥涉及第三者的，还应有第三者的承诺书或其他证明文件。
2.对更正登记申请的审核与更正登记 土地登记机关接到更正登记申请后，应对更正登记申请人提交的书面申请和各项证明文件认真审核。审核的重点是以下内容：
(1)如果是登记时的疏忽或笔误，应予以更正。
(2)共有土地各共有****利比率错误或有遗漏时，可予以更正。
(3)权利人姓名错误，经审核，提交文件齐全、属实的，可予以更正。但此种更正登记，不能妨害原登记的同一性。若他人对已登记的法律关系有异议，应以司法程序解决，而不能以申请更正登记的途径变更原登记的法律关系。
(4)权利变更与第三人有利害关系时，取得了第三人的承诺书或其他证明文件的，可予以更正。
(5)原始登记证明文件错误或无效的，该土地登记无效，土地登记机关应按程序予以撤销。
(6)当事人隐瞒事实或伪造证件、文件，采取欺骗手段获准土地登记的，土地登记机关可以按照程序撤消全部或部分登记内容，并将撤消登记结果书面通知当事人。
经审核属于更正登记业务范围的，办理收件，进行补充地籍调查，填写土地变更登记审批表，报原批准登记机关审批，更改或更换土地登记卡、簿，并将更正登记结果予以公告，同时书面通知土地权利在规定期限内到土地行政主管部门办理更改、更换或注销原土地证书手续。土地权利人逾期不办理更改、更换或注销原土地证书手续的，由发证机关公告原土地证书作废。登记费用由造成差错的责任人承担。
二、土地登记的损害赔偿
(一)申请不属实或因土地权利人自身原因造成土地登记有误或有遗漏的，更正登记费用应由当事人承担。因该错误登记致利害关系人遭受损害的，当事人应承担有关赔偿责任。
(二)因登记机关的过错，致使土地登记发生错误，土地登记机关应承担更正登记费用。因该错误登记致当事人或者利害关系人遭受损害的，登记机关应依照国家赔偿法的相关规定承担赔偿责任。中国国家赔偿法规定，国家机关及其工作人员违法行使职权给公民、法人造成损害的，应承担赔偿责任。土地登记是以国家的公信力为土地的交易提供法律基础的行为。如果土地登记发生错误，也就是土地交易法律基础发生错误。错误的法律基础，将不会发生当事人期待的法律后果。当事人及其利害关系人，均有可能因此错误登记而遭受损害。所以，如果登记错误的原因是土地登记机关的过错，且当事人或者利害关系人因该登记受到损害，则登记机关的过错肯定是当事人或者利害关系人受损害的原因，登记机关当然应当承担赔偿责任。登记机关承担的赔偿责任主要包括三项：
1.权利的损害赔偿;
2.利息;
3.当事人或者利害关系人主张权利的费用，如诉讼费用等。 这里所谓的当事人即登记的权利人;利害关系人，仅指与错误登记的物权状态有利害关系的人，基本上包括已经与权利人有确定的法律关系而即将取得登记的权利和因错误登记其正当权利被剥夺的人。
三、补发或换发土地证书
(一)补发或换发土地证书的条件
1.土地证书灭失的可申请补发。
2.土地证书破损的，可申请换发。
3.土地登记内容发生变化的，则应申请变更土地登记。
(二)补发或换发土地证书的程序
1.补发土地证书
(1)土地权利人应当向原土地登记机关报失;
(2)土地权利人在土地登记机关规定的媒体上声明其土地证书灭失;
(3)土地权利人提交补发土地证书申请书：申请书要载明申请人状况、土地状况、申请补发的理由等;
(4)经审核，属补发之列的，土地登记机关应做出补发公告;
(5)自公告之日起，30日内无异议的，予以补发。
(6)补发的土地证书应注明“补发”字样，时间以土地登记卡登记时间为准，并在填证日期栏注明补发日期。
2.换发土地证书
(1)提交换发土地证书申请书和原土地证书。申请书要载明申请人状况、土地权利状况及申请换发的理由等;
(2)土地登记机关进行查验是否确须换发;
(3)换发土地证书，应以原登记时间为准，并在填证日期栏注明换发日期。
(4)应注销破损土地证书。
四、地下建筑物和公路线路用地土地登记
(一)关于地下建筑物用地的登记
地下建筑物用地，按照通常的做法，应作为土地他项权利的一种类型“地下权”确定，但由于我国尚未出台《物权法》，现行的土地管理法规以及相关法律均没有对此项权利进行规范，按照“地下权”登记依据不足，但是，实际中急需解决的问题很多，如地下通道、地下商场、地下旅馆等。目前解决问题的稳妥方法是引用“土地使用权(地下)”的概念，按照“地下权”的权益界定权利范围，即便新的法律出台后也比较容易衔接。具体界定办法如下：
1.凡是与地上建筑物联为一体的地下建筑物，其土地权利可以确定为土地使用权。具体登记时，将地下建筑物的建筑面积记入整体建筑总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。
2.离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权(地下)。具体登记时，其土地面积为地下建筑物的垂直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用权的特征。土地使用权(地下)在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。
(二)关于公路线路用地的土地登记
我国开展土地登记初期明确地规定了公路不予发证。主要考虑了三方面的原因：一是，公路的使用者并不固定，权利人不明确，权利主体难以确定。二是，公路大部分是由国家作为公益事业进行的投资和维护，公路本身没有盈利，不会与其他使用者产生经济方面的纠纷。三是，我国法律使用了土地使用权的概念，但是，使用权的权益并没有界定，如果发证后持证人按照一般使用者权益限制使用者使用，法律上没有明确制止的规定。因此，采取了只登记造册不发证的做法。但是市场经济的建立，修筑公路投资多种多样，有些路段的使用限定了范围，并发生了经济效益，如有限股份公司投资修建的收费高速路。为保证投资者的利益，国土资源部在“关于广东省公路用地土地登记发证问题的批复(国土资函[2000]333号”中明确了对由股份有限公司或责任公司等公路经营企业经营管理的高速公路及其他封闭式公路线路用地给予登记发证。公路线路用地登记的公路经营企业作为持证人。其他公路线路用地,如果使用者明确，能够担负保养和管理义务的，也可以根据当地实际情况办理土地登记发证手续。申请公路线路用地登记的公路经营企业应按《土地登记规则》的规定，到土地所在地县级以上土地行政主管部门申请办理土地登记发证手续。但是，登记机关在办理登记过程中认为应给持证人一定限制的，应在登记文件上注明。
公路线路登记所需要的地籍调查资料，应充分利用土地利用现状调查资料和建设用地勘测定界成果，如果资料不全或者不能满足登记需要的，可以请申请登记发证的单位提供符合地籍调查标准的图件资料或组织专业队伍重新进行地籍调查。