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土地权利的概念及特征
要求：
掌握土地权利的概念及特征，我国土地权利制度安排的指导思想和基本原则，我国土地所有权、土地使用权及土地他项权利的内容、特点。
熟悉我国土地权利制度在社会主义市场经济发展中的地位和作用。
了解我国土地权利立法的基本情况、土地权利制度的历史变迁。
从本章的内容及大纲要求来看，主要要求大家对土地权利理论与方法这本书的一些基本概念、我国土地权利体系设置的原则和我国土地权利制度的作用、特点等进行重点掌握。对于一些名词，诸如土地权利的四项基本权能占有、使用、收益和处分、自物权、他物权、对****、对世权等基本概念，要在理解的基础上灵活掌握。
第一章共分3讲，本次将主要对第一节土地权利的概念及特征进行讲解，从的要求看均属需重点掌握的内容。
第一节土地权利的概念及特征(重点掌握)
本节主要内容：
土地权利的基本概念、财产权、物权、不动产物权等的含义和特征、在对基本概念的理解基础上解析土地权利的特征。
一、土地权利概念
土地权利是土地法律制度的核心内容，一般属不动产物权范畴，土地权利是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利。首先我们来看对土地权利定义的理解。土地权利的主体是权利人;权利人是依照法律的规定行使权利，也就是我们后面讲到的物权法定原则的体现;所谓支配，就是直接对土地实施取得利益的各种行为。
权利人对土地的直接支配，体现为土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益和处分。(请大家记住土地权利的这四项基本权能，这里有可能会出单选或多选题)下面我们看一下对这四项基本权能的理解：
1、占有指对土地事实上的管领，也即实际控制的权能。它总是表现为一种持续的状态。如土地租赁中土地承租人对土地的实际占用等。
2、使用指按照土地的性能和用途利用土地，从而实现利益的权能。如在依法取得的土地上建造厂房，在耕地上种植农作物等。
3、收益指获取土地利用带来的经济收入。可以通过以下两种方式实现：一是利用土地的自然属性获得收益，如在耕地上种植农作物直接收获粮食、种植果树收获水果取得利益;二是依一定法律关系的存在而获得收益，如把土地出租而收取租金等。
4、处分指权利人依法对土地进行处置，从而决定土地命运的权能。包括事实上的处分与法律上的处分。事实上的处分指对土地进行实质上的变形、改造等物理上的事实行为，如对土地进行平整等。法律上的处分指使土地权利发生变动的法律行为，如土地使用权的转让、抵押、出租等，处分权能在这里地指法律上的处分。
占有、使用、收益、处分这四项基本权能，反映了各种土地权利的内涵。需要指出的是，在有些情况下，权能之间会发生吸收和竞合。
二、财产权、物权、不动产物权
我们要深入的理解、分析和讨论土地权利的特征，必须把土地权利放在国家法律规定的财产权体系等这一大背景下考察。这里先简要介绍财产权、物权、不动产物权等内容，然后在此基础上，对土地权利的特征进行分析和阐述。
(一)财产权
规定和调整土地权利的法律，除了国家的根本大法宪法外，最基本的法律就是民法。根据宪法中的规定：我国只许可两种土地所有权存在，而且只许可农村农民集体经济组织的土地所有权以征用的方式向国家土地所有权转换。而根据《民法通则》第2条的规定“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系”，由民法规定和调整的民事权利主要可分为两类，即财产权和人身权。财产权是指通常可以以金钱衡量其价值的利益为内容的民事权利，如物权、债权等。人身权是指与权利主体的人身不可分离的人身利益为内容的民事权利，如生命权、健康权、名誉权等。土地权利即属民事权利中的财产权范畴。
(二)物权
物权是财产权的一种。财产权可进一步分为物权和债权。迄今为止，我国的现行法律体系中没有一部完整的物权法。《民法通则》第五章第一节财产所有权和与财产所有权有关的财产权中规定的大多数权利，符合物权的基本特征，民法学界普遍认为这些权利属于物权。
物权是指权利人在法律规定的范围内按照自己的意志支配自有物或者依照授权支配他人的物，直接享受物的收益的排他性财产权。其中物是人们可支配和利用的物质财富。包括所有权、担保物权等。通俗地说物权，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。
可以从以下四个方面把握物权：(重点理解)
(1)物权是一种财产权。它具有直接的财产内容。
(2)物权是以一定的物为客体的财产权。以无体财产或给付为标的的权利，不是物权。同时物权的标的只能是一定的物，要么是权利人合法所有的自有物，要么是权利人根据法律、合同所支配的他人的物。
(3)物权是支配型财产权。财产权可分为两种类型，请求型财产权和支配型财产权。请求型财产权如因合同、侵权行为等发生的债权，权利人必须通过义务人给付财产，才能实现利益。支配型财产权则是权利人不需请求他人给付财产，自己支配标的物即直接实现财产利益的权利。
(4)物权可分为按照自己的意志支配自有物的物权和依照授权支配他人的物的物权。前者叫自物权，后者叫他物权。对自物权和他物权后面还有讲解。
债权是和物权并列而言的。关于债权，我国《民法通则》第八十四条对债做了规定：“债是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系”。进言之，债是指特定当事人之间的一种特定的权利和义务关系。在这种民事法律关系中，一方享有请求他方为一定行为或不为一定行为的权利，而他方则负有满足该项请求的义务。
物权和债权都是财产权，都是民法调整财产关系的结果。但是二者又有不同的特征。对二者加以区分，有助于我们进一步加深对物权的理解。
(1)从反映的社会关系看，二者的性质不同。债反映动态的财产关系，即财产流转关系，也就是财产由一个主体转移给另一个主体的关系;物权则主要反映静态的财产关系，是财产的归属关系。
(2)从法律关系的主体上看，二者的主体范围不同。债是特定的当事人之间的法律关系，其主体双方都是特定的。债权人的权利原则上只对债务人发生效力，所以民法理论上将债称为相对的法律关系，将债权称为对****。而物权关系是特定的权利主体和不特定的义务主体之间的一种法律关系，即物权关系中的义务主体是不特定的。物权人的权利对所有人以外的一切人都发生效力。因此，民法理论上将物权关系称为绝对法律关系，将物权称为对世权。例如，在买卖之债中，买方(债权人)和卖方(债务人)都是特定的，买方只能对卖方主张权利;而作为财产所有关系中的物权人有权向侵犯其权利的任何人主张权利。
(3)从法律关系的客体上看，二者的客体范围不同。债的客体可以是物，也可以是行为等;而物权的客体只能是物，不包括行为。
(4)从法律关系的内容上看，二者的内容不同。债权人的权利主要不是体现在自己实施某种行为的可能性上，而是要求债务人为一定行为或不为一定行为。在一般情况下，债权****利的实现须依靠债务人的行为。而所有人所享有的权利则主要是自己实现某种行为的可能性，物权人对自己的财产可依法直接占有、使用、收益和处分，不需借助于他人的行为就可以实现自己的权利。
(5)从法律关系的发生上看，二者发生的原因不同。债是按照合同的约定或者依照法律的规定产生的。产生债的法律事实既可以是合法行为，也可以是不合法的行为;而物权关系一般只能根据合法行为发生。也就是说物权人只有合法的拥有财产才能实施物权。
(三)不动产物权
按照不同的标准，可以对物权进行分类。
1、根据权利人是对自有物享有物权还是对他人所有的物享有物权，可将物权分为自物权和他物权。自物权是指权利人依法对自有物享有的物权。所有权是惟一的自物权种类。他物权是指权利人根据法律或合同的具体规定，对他人所有之物享有的物权。所有权之外的其他物权就是他物权。如租赁权等。
2、根据物权是否从属于其他权利而存在，可将物权分为主物权和从物权。主物权是指独立存在、不从属于其他权利的物权，如所有权、使用权等。从物权是指从属于其他权利，并为所从属的权利服务的物权，如抵押权等。
3、根据物权标的是动产还是不动产，可将物权分为动产物权和不动产物权。动产物权是标的为动产的物权，不动产物权是标的为不动产的物权。土地属不动产，土地权利主要属不动产物权范畴，故下面对不动产物权作重点探讨。民法关于动产与不动产的分类方法，采用先决定不动产，再决定不动产之外的物均属于动产。我国《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”。之所以把物权划分为动产物权和不动产物权，是因为二者在法律上存在着诸多不同。
主要表现在以下几个方面：
1)权利让与的方式不同。动产物权的转让一般不要求书面形式，依交付生效;而不动产物权的转让则一般采用书面形式，依登记生效;
2)在设定担保物权和用益物权上不同。一般说来，在动产之上设定质权，在不动产上设定抵押权。
3)涉诉时，适用法律及管辖法院不同。不动产涉诉的，一般适用不动产所在地法，由不动产所在地法院管辖，而动产需要根据具体情况决定。(对经常会提起的两个概念：用益物权指在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。担保物权指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保。债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。担保物权包括抵押权、质权和留置权。大家有基本的了解就可以了)
将上述关系总结
债权
财产权-物权-不动产物权土地权利
民法规定民事权利： 动产物权
人身权
三、土地权利的特征
土地权利的特征，集中体现了物权的特征，特别是不动产物权的特征。
(一)土地权利是对土地的支配权
土地权利的作用就是保障土地权利人能够对土地直接实施各种支配性行为，只凭借权利人自己的意思，而不需义务人的积极行为相配合，就能够实现作为权利内容的利益。土地权利是物权的一种，它属于支配型财产权，不同于债权等请求型财产权，后者必须通过义务人积极地为财产上的给付行为，才能实现利益。
(二)土地权利是排他性财产权
从土地权利的效力来看，土地权利是排他性财产权。所谓土地权利的排他性包括两方面的意思：一是某一特定的土地上不能有两个或两个以上互不相容的土地权利。即如果一个人对某块土地享有所有权，就排除其他任何人同时对这块土地享有另外一个所有权。就土地的物权(包括用益物权和担保物权)来说，一块土地上不能同时有两个或两个以上互不相容的他物权。如一个人对某块土地拥有使用权，则排除其他任何人对同一块土地拥有同一内容的使用权。这里需要指出的是，几个人对一块土地拥有的共有土地使用权，虽然表面上看起来是几个人都享有使用权，但它本质上仍然只是一个土地使用权，而不是多个土地使用权;再有，内容互不相同的几个土地权利可以在一块土地上同时存在。如某块土地为国家所有，其上附有国有土地所有权，同时，它也可以由其他人使用，享有国有土地使用权，该国有土地使用权还可以再抵押，从而其上再附设抵押权等。这几种土地权利都是内容互不相同的，与土地权利的排他性并不矛盾;二是土地权利的排他性还指土地权利具有直接排除不法妨碍的性能。土地权利人在行使土地权利的过程中如果遇到不法妨碍，可以凭借土地权利直接请求妨碍人排除妨碍或消除可能发生妨碍的因素。债权则与此不同，债权是请求权，客体是行为，权利的作用只是请求债务人为一定的行为或不为一定的行为，几个债权人可以同时请求同一个债务人为同一种行为而互不影响，所以债权不具有排他性。
(三)土地权利是对世权
从土地权利的效力来看，土地权利是对世权。所谓对世权，也称绝对权，是能够请求一般人不为一定行为的权利，亦即以权利人之外的一切人为义务人的权利。它有两个特点：一是权利义务人不是特定的人，而是不特定的一般人;二是义务人所要履行的义务是对该权利的容忍、尊重和不侵扰，属于消极的不作为，而不是积极的作为。债权则不同，债权不是对世权，而是对****，债权的义务人不是一般人，而是特定人，它只对存在债权关系的某个人或某些人有约束力，债权关系之外的其他人则不受债权的约束。同时，债权是相对权。债权的实现一般以特定义务人完成特定的积极行为为要件，债务人如果不按债的规定完成特定的积极行为，债权就无法实现。它是有限制条件的相对权利。
(四)土地权利必须由法规定
土地权利必须由法规定，这于“物权法定”原则。所谓物权法定，是指物权(包括土地权利)的种类、效力、变动要件、保护方法等等都只能由法律规定，而不容许当事人自行创设。“物权法定”是物权立法的基本原则。之所以必须“物权法定”，是因为物权是支配性财产权，是绝对权，物权人之外的一切人都是义务人，都必须尊重而不得干预、侵扰权利人依法行使权利，因而物权的种类、变动等，对社会其他成员、对社会和国家都有直接关系。鉴于此，只有以法律形式对物权作出规定，包括对权利的归属、内容、变动等做出规定，才能做到既保障物权人的利益，而又不发生当事人任意创设新的物权种类或滥用权利、损害第三人利益、危害社会经济秩序的现象。此外，土地是人类生产、生活所必需的物质基础，土地的利用具有很强的社会性，一般来说价值又十分重大，因此，法律对有关土地权利的内
容作出规定，是十分必要的。
(五)土地权利的变动一般采取登记的公示方式
按照民法物权法的有关理论，物权的变动必须采取公示的方式。所谓公示，就是将物权变动的意思和内容向社会公众显示。对动产来讲，动产物权的变动以交付为公示方式。土地属不动产，由于其位置固定不可移动，买方无法将土地转移至安全的地方，加上土地的归属和利用对社会经济的发展影响重大，为了保障土地正常的财产归属和流转关系，一般采用登记的方式作为土地等不动产的法定公示方式，即土地权利的变动必须经国家主管机关办理登记才能生效。
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