2014年土地估价师考试《土地估价实务基础》重点指导3
土地价格的主要特征
讨论：土地的特征与土地价格的特征之间关系
1、土地价格是权益价格：因转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。 价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
2、土地价格不由生产成本决定：因土地是自然物。现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。
3、土地价格主要由土地需求决定：因为供给相对刚性。一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
4、土地价格呈上升趋势:因为土地的稀缺性和社会平均利润率下降。主要是由两方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的;其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
5、土地价格具有明显的地域性：因土地位置的固定性。
1)表示方式不同
2)价格基础不同
3)形成时间不同
4)土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.
5)地价主要由地产需求决定
6)地价具有明显的地区性和个别性
7)地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
8)市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9)折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低;但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。