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2013年土地估价备考加油站：房地产图
《房产测量规范》第二单元《房产图图式》和《地形图图式》是测绘和使用地形图所依据的技术文件。在图上表示实地地物和地貌的符号总称为图式。只有了解和熟悉图式，才能读懂和使用各类图。《房产图图式》和《地形图图式》的主要内容为：地物符号、地貌符号和注记符号的图形，尺寸和颜色，以及它们所代表的实地地物和地貌如何在图上表示的具体规定。为方便使用，对于单张图，常在适当位置排印出图上主要符号和注记，称为“图例”。
一、地形图及其应用
㈠ 地形图
地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。地物指地表面上的固定性物体，如房屋、道路等;地貌指地表面高低起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。通常地形图是经过实地测绘，或根据实测并结合有关调查资料编制而成。地物按图式符号加注记表示，地貌一般用等高线表示。
㈡ 地形图的阅读
地形图在阅读时，要注意以下几点：一是需了解地形图所用的坐标和高程系统。城市地形图多使用城市坐标系，工程项目总平面图多采用施工坐标系。高程系统有“1956年黄海高程系统”和“1985年国家高程基准”。地形图采用的高程系统通常用文字在图的左下角处注明。二是应熟悉图例，了解各符号和注记的确切含义。三是能根据等高线判别和分析地貌
㈢ 地形图的应用
地形图具有现实性和可量测性的特点，决定了它可以作为其他各种专题图的底图，就此应用十分广泛。下面简要介绍地形图在城市规划、建筑设计以及工程施工中的应用。
城市规划离不开对城市土地地形的基本特征(长度、高度、线段和地段坡度等)进行分析。
建筑设计时，除考虑平面位置的布局外，还需充分考虑地形的特点，从而进行合理的竖向布置。地形对建筑物布置的影响表现在很多方面，如排水、防潮、自然通风、采光及日照等。
此外，地形条件对人行、车行交通网的设计往往起决定作用。
工程施工时，土石方调配与场地平整的施工方案一般依据地形图进行设计。通常先设计出几种方案，然后利用地形图对各种方案的土石方工程量进行计算和比较，从中选出最佳的土石方挖、运、填施工方案，达到节约投资和缩短工期的目的。
二、地籍图
地籍测量绘制的图件称为地籍图。它是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界线，界址点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。必要的地形要素指与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等。
测绘时以土地地块边界为主，地物为辅，不带高程或等高线，按地块(丘)编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上。城市地籍图比例一般为1:500。地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料。对于每一宗土地，都应绘制宗地图。宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图中包括：
⑴ 图幅号、地籍号、坐落
图幅号表示宗地所在地籍图的编号;地籍号为宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号，标注在宗地图的上方;坐落表示宗地所在的路(街)名及门牌号。
⑵ 单位名称、宗地号、地类号和占地面积
单位名称、宗地号、地类号和占地面积标注在宗地图的中部。例如，某宗地的使用权属第六中学，宗地号为7，地类号为44(按城镇土地分类44为教育单位)，占地面积1165.6㎡。
⑶ 界址点、点号、界址线和界址边长
界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点，从宗地左上角沿顺时针方向以1开始顺序编号，连接各界址点形成界址线，两相邻界址点之间的距离即为界址边长。
⑷ 宗地内建筑物和构筑物
若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长。
⑸ 邻宗地宗地号及界址线
应在宗地图中画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号。
⑹ 相邻道路、街巷及名称
宗地图中应画出与该宗地相邻的道路及街巷，并注明道路和街巷的名称。
此外，宗地图中还应标出指北针方向，注明所选比例，还应有绘图员和审核员的签名以及宗地图的绘制日期。宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:500或大于1:500，通常采用32开、16开、8开大小的图纸。如宗地过大时，原则上可按分幅图绘制，但宗地图上的界址边长必须注记齐全。宗地图的整饰、注记规格与地籍图相同。
三、房产图
房产图是房地产产权、产籍管理的重要资料，按房产管理的需要分为房产分幅平面图(简称分幅图)、房产分丘平面图(简称分丘图)和房产分户平面图(简称分户图)。房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的细部测量，是房地产图测绘的重要内容，其中，测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图;测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。房产图的测绘与地形图的测绘类似，也是按“先控制后碎部”的原则进行。在控制测量的基础上，先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图。房产图的绘制方法有全野外采集数据成图、航摄像片采集数据成图、野外解析测量数据成图、平板仪测绘房产图和编绘法绘制房产图。
㈠ 房产分幅图
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点。建筑物密集地区的分幅图一般采用1:500比例尺，其他区域的分幅图可以采用1:1000的比例尺。分幅图中应包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地籍要素和注记。
㈡ 房产分丘图
分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图，比例尺为1:100～1:1000，幅面可在787mm×1092mm的4开～32开之间选用。房产分丘图反映本丘内所有房屋权界线、界址点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属等各项房地产要素，以丘为单位绘制。
㈢ 房产分户图
分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图;表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。比例尺一般为1:200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小，幅面可选787mm×1092mm的32开或16开。分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。分户图上房屋的边长应实际丈量，注记取至0.01m，注在图上相应位置。分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内。楼梯、走道等共有部位，需在范围内加简注。
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