| 编者按：房地产估价中如何提高市场比较法的评估精度2 |
四、正确选取案例，进行指标、技术参数的修正
市场比较法的要义：选取的参照案例应具有可比性，指标、技术参数修正具备重要性、准确性和时限性。估价过程要抓住影响价格或价值的因素，要异中求同、同中求异。比如：估价对象与参照案例的交通条件不一样(但离市中心和主要购物中心距离相当)，其他情况基本一致，且均为估价时点前一周内成交并且价格无明显波动。交易价格分别为：A-1020元/平方米(两条交通线路)、B-1040元/平方米(三条交通线路)、C-1000元/平方米(一条交通线路);估价对象的有三条交通线路。经过调查分析，同类房地产交易中，交通条件不同其交易价格也不一样：交通条件越好，价格越高。这样，我们可以认定：交通条件是影响价格的一个重要因素，对价值或价格的影响程度为2%/1条交通线路。在修正时，以估价对象为100，则参照案例的修正后分别为98、100、96;修正后参照案例的价格分别为1041元/平方米、1040元/平方米、1042元/平方米，在前述条件夏，估价对象的估算价格为1041元/平方米(简单算术平均法)。显然，这个结果与实际极为接近，因此可以作为本次估价结果。
在举例中，可以看出：参照案例的可比性是基础，它将直接影响估价结果。因此，在采用市场比较法估算估价对象的价格或价值时，应重点注意参考案例的可比性。如以下情况就不宜作为参考案例：
1、时间超过两年;价格波动较大的情况下(如±15%)时，参考案例成交时间超过半年。
2、特殊情况下的交易案例。
3、超过《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)规定的单项调整超过20%、综合调整超过30%的交易案例。
4、不同区位(或供需圈内)的交易案例。
5、不同用途(如估价对象为住宅，则参照案例不宜选商场用途的房地产)。
五、参照案例的修正
1、修正方法。根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)第5.2.9条，可以采用百分比率法、差额法或回归分析法。但是对难以量化的因素进行定性分析，确定其对价格或价值的影响相知和程度，在修正时给以一定的权重，从而更准确反映估价对象的市场价格或价值。
2、修正程序。应严格按照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行。
3、指标。技术参数选取。综合分析参照案例、合理量化价格或价值影响指标，确定修正系数。
4、注意问题：①、调查参照案例的实际资料，找出价格差异因素;②、估价人员对整个房地产市场及同一供需圈的行情及趋势总体把握;③、分析因素要全面，选取重点要突出、主次要分明;④。修正使用的因素条件说明表、比较因素条件指数等匹配对应;⑤、量化分值要合理，进行必要的验证等。
市场比较法的内涵丰富，运用技巧很重要。在运用中，应严格按照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)执行，结合估价人员经验，灵活 运用，严格估价过程，把关估价结果，提高估价结果的估算精度。
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