| 编者按：确定资本化率准确评估房地产价格2 |
5.收益风险倍数法。收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为 V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a，同时以安全投资方式(购买国债)投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r×[1-1/(1+r)n]，P=A×(1+i)n-1/i×(1+i)n。由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额(纯收益)要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=(1+b)×A因V=P，故有：(1+i)n-1/i×(1+i)n=(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r。
◆安全利率加风险调整值法的具体运用
1.关于安全利率的选用。安全利率加风险调整值法计算公式：资本化率=安全利率+风险调整值。根据《房地产估价规范》，安全利率为一年期存款年利率或一年期国债年利率，为方便取用，一般在实际操作中以一年期存款年利率为安全利率。本人认为在这样一个公式中，安全利率实际是以投资回报率的基本参照物出现的，而风险调整值，则是投资人要取得超出基本参照率一定数值而达到预期收益回报率的调整系数。可是我国现行的银行年存款利率能作为投资人预期投资回报率的参照利率吗?从2007年5月1S日起，我国银行个人定期年存款利率为3.06%，之前则是2.52%，以这样的一个利率值作为安全利率，本人认为是不适当的。我们都知道房地产行业具有风险大、收益大的特点，同时由于近年我国经济的高速发展，在时下飞速发展的房地产业，投资回报率远不止10%这样一个水平了，年期存款利率离投资市场的期望差距太大，无法反应市场真实需求，更没有一个投资人会将年存款利率作为一个投资汇报率的基本参考，以完全失去了它作为参照利率的作用了。同时由于安全利率过低，我们在实际操作中为求取一个比较贴近现实的资本化率，我们必须相应的提高风险调整值，如果为达到一定的资本化率目标，风险调整值也就需要达到一定的高度，这样就会含有太多估计人员的主观因素，影响结果的客观性。比照一下贷款利率，2007年5月18日起，年贷款利率为6.75%，之前是6.12%，以这样一个利率水平来确定市场平均收益率就相对客观的多。从投资的角度讲，如果一个项目的预期投资回报率低于年贷款利率，那么这个项目就没有了投资的意义了，相信也没有人去选择这样一个项目。也就是说年贷款利率是投资者投资一个项目确定其投资回报率的最基本底线。因此我认为在实际操作中，应该把年期贷款率作为一个安全利率，而不应该用年期存款利率。采用年期贷款率作为安全利率测算资本化率时也会有主观因素的影响，但对于年存款利率来讲，个人认为应该要更为客观，也更能贴近市场。
但是由于房地产具有很强的区域性，各地的房地产行情有着很大的区别，采用年期贷款率作为安全利率也可能出现资本化率过高的情况，因此也可以采用存款利率和贷款利率的平均值作为资本化率，避免资本化率出现过低或过高的情况。
2.关于风险调整值的确定。采用安全利率加风险调整值法计算资本化率首先要确定好安全利率，然后再依照当地房地产市场行情确定一般性的平均风险值(即风险调整值)。但是风险值也是一个根据市场的变化态而不断变化的，各种不同类型的房地产风险值也应当是不同的。仅商业性房地产就有很多种类，不同的区域、不同的等级下的风险值都不应该是同一标准，因此为更准确的计算资本化率，还应当对某一类型房地产做进一步细分，根据其个别因素，进行个别风险调整。这样一来计算资本化率的公式可进一步发展为：
资本化率率=安全利率+行业平均风险值×个别风险附加系数
个别风险附加系数可以结合以下因素综合确定：
(1)物业对经营项目依赖性程度。比如对加油站依赖性很强的城乡结合部的仓储用作大卖场或一般市区的门面房屋，它的用途很多，依赖性系数是1%。(2)所处区域的商业化程度发展趋势。有的物业在所处地段，考虑房地产在未来若干年中的纯收益折现加起来，为未来若干年纯收益的现值和。资本化率就是折现率。它有一定的预测性。在短期租赁情况下，我们可以对市场进行预测，交通、房地产业影响力度、城市的公信化，人口流向、商业的腹地这些影响其价格的重要因素，都能够在个别因素的附加值中得到体现。(3)经营项目的垄断性程度。现在我们国家的垄断行业比如供水、供电还很多，此类房地产的价值存在着明显的行业性。在决定这一项目的资本化率时，要有仔细考虑，确定其资本化率。(4)同类市场的竞争力度。 (5)经营项目的目标消费群体和消费档次。
当然还有其他很多因素，需要估价人员根据个人经验总结把握。
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