| 编者按：2012注会《财务成本管理》知识点总结：普通股筹资的优缺点 |
所以，在采用剩余法进行估价时，应根据以上几点，注意下面几个问题：
剩余法运用有假设和限制条件。尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支出都发生在将来，但用剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平来确定未来的数据。在不动产开发期间不仅租金和售价会发生变化，各类开发成本也会发生变化，而估价师很难准确预测未来的成本和租金、价格水平的细微变化，因此，剩余法中隐含着这样的假设：估价中涉及到的关键变量在开发期间不会发生大的变化;租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响;开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。
确定最佳的开发利用方式。确定最佳的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率等，其中最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。当然，以上这些都不能违背城市规划，一般来说，城市规划明确确定的开发利用方式即为最佳利用方式。
确定开发建设周期。开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全部销售或出租完毕的这段时期，开发建设周期应根据项目可行性研究、项目的特点、工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。
准确预测未来不动产的售价;不动产售价是开发结束时的市场价格，而不是动工初期或购买土地时的价格。在实际工作中，开发初期或购买土地时的楼价可以通过市场比较求得，而不动产竣工时的楼价难以通过市场比较直接得到，必须通过近几年房地产价格变化资料或依据不动产价格指数来科学预测。
合理划分利息的计算周期。利息即不动产开发全部预付资本的融资成本。不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等，这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的。例如：地价款是取得土地使用权的代价，在取得土地时即要付出。因此，在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。
合理计算开发利润。开发商的合理利润一般以不动产总价或预付资本的一定比例计算，比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。用年利润率计算总利润时，利润的计算期应按实际动工期计算。取得土地后至动工前一段时间，只能计息，不能计算利润。同样，竣工后的房屋滞销期也不能计算利润。
总之，采用剩余法计算地价时，只有将不动产开发看作一个完整的动态过程，认真取值，科学估测，才能最终得出客观、合理的土地价格。
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