房地产开发企业的发包工程较多,而各类工程项目所需的施工资质也不同,为使开发成本降为最低而又要保证开发产品的质量较好,应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质且经过IS0国际质量认证的施工企业竟标;在同等条件下尽量选择以往曾合作成功的企业,以期形成未来的战略伙伴,以利企业将来的发展。在施工过程中发生工程变更时,应根据设计变更通知书等有关文件,配合工程监理方与施工方及时办理工程变更签证手续,站在诚信的角度保护各方的合法权益。还要建立竣工决算环节的控制与审计工作,未进行竣工决算审计的不得办理竣工验收手续。要重点审查决算依据是否完备、相关文件是否齐全、竣工清理是否完全、决算编制是否正确以及验收人员、验收报告的范围、验收的依据、验收的程序是否符合国家有关规定和标准等,严格控制施工中的舞弊行为。

3.房地产开发费用的控制

房地产开发企业费用中较大的是广告费用、借款费用和售房人员的提成费用。重大的广告支出应实行集体审议决策制度;对普通广告除进行总额控制、预算控制外,还应在每年末对广告支出与社会效应进行对比分析以制定下一年的广告预算。由于房地产开发的特殊性,几乎无一例外的需要外部资金的支持,为此企划部、预算部和工程部等有关部门,应配合财务制定出净现金流入与流出的流程计划预算,并密切注意资金预算的执行情况以保证适时准确的借贷资金,节省借款费用。对重大的费用支出应上报董事会,实行集体决策和审批制度,并建立责任追究制度。对售房提成费用应因时、因地地用预算的方式确定提成比例,以保证在费用最低的情况下调动售房人员的积极性。

4.财务的控制

财务控制的重点是净现金流量。因为它是企业的命脉,只有在保证净现金流量为正的情况下,才谈得上投资报酬率,才谈得上企业未来的发展,故此,房地产开发企业通过财务预算的方式控制其净现金流量,以防止资金的闲置或断裂。对预算外的重大现金流出应上报董事会,并实行集体决策。对预算内的现金流出应尽量在保证企业信誉的条件下,结合信贷资金的流入时间,采取银行承兑汇票的方式延迟付款期,最大限度地利用资金的机会成本为企业增效。对收入则应及时入帐,以加速现金的正向流量。对财务的日常控制应严格遵守从企业内部控制的有关规定,实行授权审批制,并将不相容的岗位分离开,以保证企业内部控制的有效性与完整性。

三、内部审计的建立