住房抵押贷款证券化的一般概念：住房抵押贷款机构将其持有的抵押贷款汇集重组成抵押贷款集合基金，经过担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。从我国宏观经济战略的角度看，一方面，房地产业特别是住宅产业将成为我国的支柱产业之一，住房金融的发展是住宅产业发展的必要条件之一，这是显而易见的。住房金融二级市场(证券化市场)的发展是住房金融一级市场(住房贷款市场)可持续发展的基础，因为二级市场可以解决一级市场自身无法解决的问题，二级市场的建立可以形成资金循环流动的机制。另一方面，我国经济今后发展面临的一个长期战略问题是结构调整以及提高经济运行效率，其中金融深化和提高金融效率是关键，贷款证券化不仅可以帮助银行化解风险，还可以解决一直困扰国内银行业的资本充足率的难题，改善银行的财务状况。

一、我国住房抵押贷款的现状

众所周知，近年来房地产业的快速发展与金融业的大力支持是分不开的。据央行的统计数字：住房抵押贷款余额在1993年时是19亿，在1998年达到426亿，1999年为1358亿，2000年为3377亿，2001年为5598亿，2002年为8253亿。但在个贷如火如荼的背后，隐忧也不容忽视。一方面，在中国，由于没有开放房地产的金融市场，没有发展银行信贷之外更多的金融工具(诸如不动产基金、不动产信托基金、抵押贷款证券化等手段)银行成为惟一的债权融资出口，房地产项目的全部流程都离不开银行信贷的支持，开发资金的信贷依赖银行，物业抵押的信贷依赖银行，购房的消费信贷依赖银行，建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。银行可谓是“万千风险于一身”。另一方面从房地产开发企业资本融资看，用股权进行融资的情况极差，将近3万家开发企业中，利用发行股票上市融资的企业只有130多家(境内外上市、买壳及改变业务方向)仅占0.4%;用私募方式进行股份化的企业也极为少数。从房地产开发企业的债券融资情况看，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化，企业债权融资大都集中于银行，银行成为惟一的债权融资出口，银行要独立面对开发商、建筑商和个人消费者三个方面的信贷资金。这些在一定程度上都加大了开拓住房信贷业务的难度和风险。第三，是高房价低收入限制了住房按揭贷款的开展。房价与储蓄和收入的悬殊是制约按揭贷款发展的最关键因素。同时，由于住房贷款具有刚性，且期限长、流动性差，容易受国家和宏观经济周期的影响，因此按揭贷款面临的风险较多，诸如利率风险、通货膨胀风险、市场风险、流动性风险、信用风险和政策风险，从而制约了银行扩大发放住房抵押贷款的热情，导致住房改革与金融市场相互脱节，使中国潜在的住宅市场需求(据有关资料计算，未来三年住房需求量将达到10亿平方米)难以实现，影响了住宅产业的发展，也影响了住宅业对经济增长的扯动作用的发挥。

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