(二)居住权的主体
    居住权的主体仅限自然人,不应包括法人。[2] 因为法人对于房屋的使用是基于经营或其它特定的目的的需要,而不是生存和生活居住的基本需要,更何况当下的租赁制度已经可以满足法人的需要。居住权的主体一般分为两类,一是基于血缘亲属关系产生与房屋所有人有特定身份关系的自然人,如未成年子女对父母的房屋享有居住权、父母对于负有赡养义务的子女的房屋享有居住权、离婚后生活困难无居所的一方对另一方房屋的居住权以及依靠房屋所有人扶养、抚养而又没有住所的家庭成员对于房屋所有人的房屋享有居住权等。另一种是与房屋所有人不具备血缘亲属关系的自然人,如朋友、保姆等。
    (三)居住权的客体
    居住权是在他人所有的房屋上设立的物权,是他物权,其客体一般为他人所有的房屋。但从实际生活角度出发,除了居住权人与房屋所有权人之间有特别约定外,应对房屋作扩大意义的解释。房屋的范围应包括住宅及其附属物、住宅配套使用的物。如属于住宅中基本家具、家电、占有的院子、花园。
    (四)居住权的内容
    居住权的内容,包括权利和义务两部分居住权人的权利。居住权的权利主要包括:1.占有、使用权。居住权人有权占有、使用他人房屋及其附属物,并可据此排除房屋所有权人及其他任何第三人对其权利行使的干涉。“这是居住权人最重要、最基本的权利。 ”[3]占有房屋是居住权人使用房屋的前提和基础。对于所有权人及任何第三人妨害其占有权利的行为,居住权人有权行使自力救济权和占有保护请求权,排除他人的干涉。居住权人对于房屋的使用,限于满足生活所需,必要时还可以让其家庭成员以及必要的护理人员共同居住。2.必要的改良和修缮权。基于正常使用房屋、满足生活的需要,居住权人可以对房屋进行必要的改良和修缮,如装修房屋、增设辅助设备等,但值得注意的是,与租赁权一样,居住权人不得擅自对房屋进行重大结构改变。3.优先购买权。从居住权的性质、立法目的等法理上及现实生活客观要求来分析,应当由法律赋予居住权人在出卖房屋时享有优先购买权。[4]当房屋所有人出卖房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知居住权人,在同等条件下,居住权人有优先于第三人购买该房屋的权利。此优先购买权可参照有关租赁权之规定,合理期限为提前三个月通知居住权人, 若所有人未在合理期限内通知居住权人而出卖房屋,侵害了居住权人优先购买权的,居住权人的居住权利不受影响,但有权请求出卖人承担赔偿责任。至于承租人的优先购买权与共有人的优先购买权都属于房屋出卖时法律规定的优先购买权,在同等条件下,居住权人的优先购买权效力优于承租人的优先购买权,但次于房屋共有人的优先购买权。
    居住权人的义务主要包括:1.合理使用义务。 居住权人应当尽善良管理人的注意义务,按照正常的使用方式合理利用房屋及附属设施,除双方约定外,不得擅自改变房屋的用途,可以对房屋进行必要的改良和修缮,如对房屋进行装修、增设辅助设备等,但是不得任意改装和改建房屋、改变房屋的结构.居住权人不得将房屋用于从事生产和经营活动,不得从事任何有害于房屋的行为,这就导致了居住权无收益性的特征,也是为了保护房屋所有权人利益角度考虑的,保证所有权人能够在居住权消灭后圆满的取回原房屋。2.负担必要费用义务。因居住权人实际控领和占有房屋,能够更好的管理和利用房屋,同时享有利益,所以对于房屋的必要费用的负担问题,应当由居住权人负担。必要费用,是指居住权人在使用房屋及其附属无得过程中产生费用,如物业管理费、水电气费,及必要地维修费、修缮费。3.返还房屋义务。当居住权在法定或者约定的情况下消灭后,居住权人应当及时返还房屋及其附属物于房屋所有权人。