employment, "guranteed tenants", etc. Price appreciation

will be more gradual hereon and more in keeping with

inflation. Other investment options need to be considered

and matched with one's age, obli-gations and financial

aspirations.

(The author is Equity Manager of Rothschild Asset

Management.)

退烧后的亚洲房地产

亚洲人对房地产投资情有独钟，不过经过一场经济危机的冲击，

人们对房地产持久性的信念正面临考验。范文网www.qc99.com

举例来说，新加坡的私人住宅价格，从高峰期算起已经退跌了超

过45%。死硬的房地产“信徒”，对此感到震惊、沮丧并不奇怪。对

很多人来说，过去支持房地产投资的理性基础，也正现露出破绽。像

“土地有限”的论点，在市场大好时很有说服力，但现在被很多人看

成是“学理垃圾”。房地产投资具有长期前景，这个说法也不完全错

，但它和其他投资形式一样，逃不过周期、利率和政府政策改变的影

响。因此投资时，如果像亚洲人过去几年那样，把所有的蛋都放在房

地产篮子里，就不可能制订出平衡的投资策略。

房地产投资是长期的，它有两个往往被忽略掉的重要特质：高额

借贷和套现困难。因为这些特质，投资者在市场猛涨时，能捞取可观

的资本收益;但遇到衰退期，“烧伤程度”也同样会加重。

举例来说，一个人如果出资20万，再借贷50万元购买一个售价70

万元的房地产，只要房地产价格在一年之中上涨10%，他从20万元投

资中所取得的回报就有约21%之多，这是扣掉利息成本(假设年利率

为5.5%)后算出的。以相同利率计算，价格如果跌10%，20万元投资

的亏损就大约是48%，这是高额借贷的痛苦结局。

投资房地产，很重要的另一点考虑是套现不容易。从房地产投资

中退出是需要时间和耐性的，在不利环境下尤其如此。由于是大手笔

投资，每一个房地产项目也都具有独特性，普通投资者因此不能掉以

轻心。一旦市场环境起了变化或投资需要改变，而必须重组投资来配

合时，套现如果困难，伸缩的余地就受到限制。

房地产属于长线投资，它要求投资者有稳定、长期的现金周转能

力。因此对诸如收入增长、利率走势和租金回报等，都先得做一些假

设，而一旦情况和所计划的有出入(或事与愿违)，投资的棋就走错

了。