城市化的实质是农业人口转变为城市人口，农业用地转变为城市用地的过程。城市化是社会经济发展的必然规律。人口比重增大，是城市化的重要标志。现代城市化主要指产业革命之后的城市化人口发展和城市人口集聚过程。
城市是人类社会经济活动在空间的投影，随着城市人口的爆炸，从时间角度看城市化规律如下：
①当城市化人口比重小于30%时城市化速度缓慢;在30%～70%之间时城市化速度明显加快;大于70%后城市化速度又渐缓慢。
我国城市化水平正处于30%以上，因而：
②在今后若干年内城市化速度会明显加快;
③房地产的供求矛盾更加突出，尤其是物业供给将明显短缺;
④需求的扩张会进一步加剧城市房地产价格的上涨;
⑤由于房地产用地矛盾突出，所以土地出现高度垄断性。