2014年物管师《管理实务》第二章：物业项目管理权获取方式
物业项目管理权的获取方式有三种：招投标方式、直接委托方式以及其他合法方式，如协议选聘等。
(一)招投标方式
1．公开招标
公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。
招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。
招标文件应当明确开标日期、时间和地点。凡愿意参加投标的单位，可以按指明的方式领取或购买有关资料，接受按规定程序进行的评选，有的招标还设定预选和入围程序等。
公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。
2．邀请招标
邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。
采取邀请招标方式的，投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性。
邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。
(二)直接委托方式
《物业管理条例》第二十四条规定住宅物业应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，也就是说其他类型的物业，可以选择适合自身物业功能特点的选择方式。如单一业主的写字楼、商业综合体等，通常会采用直接委托的方式，选择适合自身项目服务需求的物业服务企业。
(三)其他合法方式
除了招投标和直接委托方式以外，还有一些合法的项目管理权获取方式，如协议选聘等。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”
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