“9·11”事件之后，美国为刺激经济增长，连续13次降低利率，美国房地产市场迅速膨胀，房价迅速上扬，越来越多的人产生买房的冲动。 详细内容请看下文美国次贷危机的成因。

在这种背景下，信贷公司开始考虑那些甚至不具备还款能力的人，并不断推出针对还款能力较弱客户的金融产品，次级抵押贷款就是其中一种。次级贷款的创新在提高美国居民住房福利的同时，也埋下了潜在的巨大风险。突出问题就在于先低后高的还款方式，这使得借款人将会在借款后的两年左右时间突然面临较大的偿付压力。从2006年开始，美国房地产价格的上涨速度逐渐减缓，在一些地区甚至出现了下降。由于抵押品价值的相对下降，对于某些借款人来说，唯一选择就是停止还款、放弃房产，因为房价下跌导致手中的房屋资产急剧缩水，他们根本无法通过再抵押支付高房贷，只能放弃房产，拒交贷款;信贷公司随即成为直接的受害者，因为房价的走低，即使取回抵押的房产，也是资不抵债，由此产生大量的坏账。自2005年以来，美国住房抵押贷款违约率开始上升。到2007年第1季度，次级债的违约率上升了约2个百分点。次级债的风波便由此开始。

住房抵押贷款是指消费者以其住房为抵押向商业银行申请的一次性满足住房需求而实行的分期付款财务安排。次级住房抵押贷款就属于非标准抵押贷款类别，它对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高得多。住房抵押贷款已经成为现代信贷公司的主要业务之一。住房抵押贷款具有存短贷长的特点，为了获取更好的流动性安排，信贷公司愿意部分或全部出售其住房抵押贷款，而发达的资本市场则为这一出售提供了有利条件即住房抵押贷款证券化。在通常情况下，优质住房抵押贷款构成了MBS的主体;而非标准的住房抵押贷款则因其信用等级低，风险较高，要打包出售，就需要提高其风险溢价水平。这种MBS就是次级债。次级债也代表着住房抵押贷款的收益权，其收益直接体现于抵押贷款的还款现金流;风险状态也依存于抵押贷款为其基础资产的风险状况。

这种次级债的交易可以分为三层：一是初级证券化产品MBS;二是将次级债作为过手证券，进行再包装、再组合的CMOS交易;三是在上述基础上进一步衍生出的CDOS，主要用以进行对冲交易。与次级债联系起来的对冲交易，是将房地产市场变动，尤其是价格变动与次级债收益变动联系在一起进行对冲。虽然房地产价格与次级债之间存在着对冲套利的机会，但十分狭小。为了获取较大的利润，对冲基金必然会利用财务杠杆来扩大对冲规模。而利用财务杠杆进行金融衍生品对冲交易操作，在微观上加大了对冲基金的获利能力，在宏观上则加大了金融风险，一旦市场条件变化或对冲操作失误，风险即刻显现。与次级债联系在一起的金融衍生品交易的基础资产是住房抵押贷款的收益权，其风险状态也取决于住房抵押贷款的风险状态。一旦住房抵押贷款市场出现违约率上升，整个链条就会产生问题。