企业应纳所得税税额计算

房地产销售收人的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

1、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收人的实现。2、采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收人的实现。3、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。4、采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收人的实现。5、外商投资企业预售房地产的，其取得的预收款，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。6、根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及《财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》(财税字[1996]79号)的有关规定精神，房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。

企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之目的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。具体分四个步骤：第一步是将企业当期实现收入总额减去当期的扣除项目，计算出当期的纳税调整前所得;第二步是在纳税调整前所得的基础上进行纳税调整，即加上纳税调整增加数，减去纳税调整减少数，计算出纳税调整后所得;第三步是在纳税调整后所得的基础上，弥补以前年度亏损，减去免税所得，计算出应纳税所得额;第四步则是在应纳税所得额基础上乘适用税率(33%)计算出企业当期的应纳所得税税额。

企业所得税的缴纳

一、企业所得税的纳税地点

企业所得税由企业向其所在地主管税务机关缴纳。

对在不同地区设有分支机构或营业机构(以下称营业机构)的纳税人，应当在每年7月31日以前将总机构或负责合并申报缴纳企业所得税的营业机构(以下简称汇缴机构)所在地主管税务机关为纳税人开具《外商投资企业和外国企业汇总或合并申报企业所得税证明》送交其所在地主管税务机关，作为营业机构已并入汇缴机构缴纳企业所得税的依据。

如果营业机构在7月31日前未提交汇缴机构所在地主管税务机关出具的《外商投资企业和外国企业汇总或合并申报企业所得税证明》或其他凭据，据以证明其汇缴机构已申报汇算年度所得税，且又无延期申报批准文件的，营业机构所在地主管税务机关对该营业机构适用就地征税：可以核实计算应纳税所得额，或者以同行业利润水平或其他方法核定应纳税所得额，并应依据税收法律法规的税收待遇规定，计算应补税额及确定处罚;但纳税人汇总申报处于亏损年度或免税年度的，应由营业机构所在地主管税务机关书面通知汇缴机构所在地主管税务机关进行统一税务调整处理。

企业所得税的汇算清缴

按照规定，企业在年度终了后 4个月内，向其所在地主管税务机关报送年度会计决算报表和所得税申报表(内资企业季度预缴不做纳税调整，外商投资企业季度可以弥补以前年度亏损)，办理年终汇算清缴。年度决算报表应当包括年未资产负债表、年度损益表、利润分配表和现金流量表及有关附表等。

在企业所得税年度纳税申报表中，除了前述计算应缴所得税的各个项目外，还应当包括如下几个项目：

(一)期初多缴所得税额

企业在年初汇算清缴上一年度所得税时，多预缴的所得税税款，若没有退还给企业，可以在本年度内抵缴。

(二)已预缴的所得税额

本项目反映企业在年终前已经按季预缴的所得税税款。

(三)应补税的境内投资收益的抵免额

本项目反映企业在年度内进行股权投资而取得的股息性所得在还原为应纳税所得额后按被投资企业适用税率计算出的所得税抵免额，在计算实际应补缴税额时予以扣除，两者的差额即为实际应补缴的税款。

(四)应补税的境外投资收益的抵免额

企业来源于我国境外的所得，具体扣除方法有两种，一种是分国不分项计算扣除，另一种是定率扣除。企业可以选择一种方法汁算扣除。计算出的境外所得税款扣除限额即为应补税的境外投资收益的抵免额。

(五)经批准减免的所得税税额

本项目反映企业经税务机关批准减免所得税的数额。

(六)应补(退)的所得税额

企业本年度的应缴所得税额，减去期初多缴所得税额、已预缴的所得税额、应补税的境内投资收益抵免额、应补税的境外投资收益抵免额和经批准减免的所得税额，即为汇算清缴时应补(退)的所得税额，用公式表示为：

应补(退)的所得税额=应缴所得税额-期初多缴所得税额-已预缴的所得税额-应补税的境内投资收益抵免额-应补税的境外投资收益抵免额-经批准减免的所得税额

在年终汇算时，除了报送年度决算报表、年度纳税申报表及各种附表外，企业还应当根据税务机关的要求报送其它有关资料，如：需要享受减免税优惠政策的企业应当按规定报送减免税申请资料，各种财产损失、技术开发费、业务招待费、工效挂钩清算等需要提供有关凭证资料的应提供有关凭证资料，对于当地税务机关规定需要经注册税务师进行审核的需要提供注册税务师审核报告等。

在报送的纳税申报表及有关资料经过税务机关审核无误后，企业对于应补缴的所得税税额，应当在年度终了后4个月内补缴;对于多预缴的所得税税额，可以在下一年度内抵缴，也可由税务机关退还给企业。

上文是房地产企业所得税若干问题，希望文章对您有所帮助!