物业税税收效应与模式选择，从我国现实考虑，现阶段应该对居民基本住宅免征物业税;但在长期内，应对所有物业征收物业税。

一、引言

2009年以来，房地产市场再度升温并且房地产价格又一次快速上涨。因开征物业税对房价会起到明显有效的抑制作用，可以缓解现行房地产市场过热，抑制房地产泡沫，因此，开征物业税也再次成为社会关注的焦点问题。虽然几年来一直有消息说要开征物业税，但物业税并没有如期而至，不过2010年以来物业税开征的脚步似乎越来越近了。如有报道称，今年两会上，北京市地税局有关负责人称北京最早2011年底开征物业税。由于我国物业税改革既承担着普通的税收收入功能，又肩负着调控房地产市场的重任，因而，物业税推出的时机、物业税改革的模式成为人们关注和争论的热点话题。

对于物业税改革的模式，目前争论较多的有两个问题：一是土地出让金要不要并入物业税当中;二是对居民基本住宅或第一套住宅要不要征收物业税。对于第一个问题，已经有很多学者进行了研究：一些学者主张取消土地出让金，将土地出让金并入物业税中;更多的学者则认为土地出让金与物业税是两种不同性质的税费，二者不能相互替代，因此，土地出让金不能并入物业税中。在此笔者赞同第二种观点。对于第二个问题，从国外的实践来看，应该对所有的物业类型进行征税;但从国内的现实看，主流声音主张对居民基本住宅免征物业税。本文分别对居民基本住宅征收物业税和免征物业税两种模式的税收效应进行理论分析，并以深圳市为例进行实证考察。

二、全面征收物业税的税收效应分析

目前，对所有物业征收物业税的税制模式已经在很多国家实行，如美国、英国、日本等国。这一模式的优点有以下几个方面：一是税收征管成本较低，因为是对所有住宅征收，不需要花费很多人力、物力去甄别是第一套房还是二套以上住宅;二是税收覆盖面广、税源稳定，政府可以获得一项稳定而充足的税收收入。这一方案所带来的冲击主要有：一是居民基本住宅也需要缴纳物业税，有可能加重普通居民的税收负担;二是不利于居民改善居住条件，提高了人们的居住成本;三是由于普通居民的税负可能增加，因而物业税改革的阻力较大，恐怕难以顺利实施。物业税开征后，可能会产生以下效应：

1.税负递增效应。物业税具有税负难以转稼、税负水平随着房地产价值的增加不断提高的特点，并且由于征税对象是人们的基本住宅，房地产市场价值的增加并不能通过市场交易实现，反而会因为升值而需要缴纳更多的物业税。因此，物业税收入只能来自于人们的可支配收入，人们需要从自己的收入里拿出一定的持续不断增长的额度，为自己的住宅支付物业税;这意味着人们的税负水平在不断提高(假定收入不变)，即产生税负递增效应。

我们以深圳市的数据资料对物业税税负递增效应进行分析。假设物业税税率为1%，计税金额按房屋市场价值的70%进行估算，单套住房以100平方米计算。根据表1中数据，可计算出2006—2009年深圳市各行政区的物业税税额，计算结果见表2。表2数据显示，由于房价上涨，从2006年到2009年，各区的物业税都有较大幅度上涨，其中宝安区上涨了88.5%，龙岗区上涨了78.6%，福田区上涨了82.1%，南山区上涨了80.8%，盐田区上涨了57.8%，罗湖区上涨了76.2%。因为物业税是根据房屋的市场价值进行计算的，因此房价上涨越快，物业税上涨幅度也越大。当然，从2006—2009年，深圳市居民人均可支配收入从22 567元增加到29 245元，增长幅度为30%。但与房价和物业税的上涨幅度相比，要小了许多，因此，如果对居民基本住宅征收物业税，居民的税收负担将随着房价上涨而不断上升。