4.由于委托人的不当行为导致合同不能成立时的报酬给付问题。前述三项情形均为合同虽成立，但因可归责或不可归责于委托人、相对人的事由导致合同目的未实现时对居间人报酬请求权的影响。可知居间人促成合同成立并不必然意味着居间人享有报酬请求权，那未促成合同成立是否必然导致居间人丧失报酬请求权呢？答案仍是否定的。这也就是在居间人未促成合同成立的情形下不适用《合同法》第四百二十七条规定的唯一例外情形——由于委托人的不当行为导致合同的不能成立。司法实践中，最为常见的就是“跳单”现象。
所谓“跳单”，又称“跳中介”，是指委托人与房产中介机构订立居间合同后，为逃避支付报酬的义务，私下与居间人介绍的买方达成房屋买卖协议或另行委托他人提供居间买卖服务的行为。就此情况，居间人已全面履行了居间义务，未促成房屋买卖合同的成立纯系委托人的过错，居间人并不因此而丧失报酬请求权，一旦认定“跳中介”行为成立，委托人不仅要履行支付报酬的义务，还需视情况承担适当的违约责任。
故一般认为，由于委托人的不当行为导致合同不能订立的，应认为居间人已促成合同的成立。
（二）必要费用的范畴
必要费用取决于居间事务的范畴，一般认为居间事务是居间人在居间合同存续期间所实施的一切涉及“为促成合同成立”的事务。通常包括：（1）居间人为促成合同的成立必然会积极寻找适宜的相对人，寻找相对人过程中支出的刊登广告、印刷宣传资料等宣传费用；（2）居间人在相对人与委托人就房屋买卖合同的订立进行协商的过程中，所支付的交通费、文印费、通讯费、场地使用费等直接费用。
（三）当事人另有约定的是否除外
现行民事立法主张，居间人仅能就劳务成果请求报酬，未促成合同成立，未实现劳务成果的，由此提供的服务、付出的劳务居间人不得主张任何劳务费用，仅能就偿付的必要费用请求清偿。这样的规定对居间人是否公平，是否符合民法“等价有偿”的基本理念，是否有利于权衡居间法律关系双方当事人的权益，这个问题值得商榷。
如果委托人与居间人在合同中约定，在居间人未促成房屋买卖合同成立的情形下，也可因其付出了劳务而享有报酬请求权，该约定能否排除《合同法》第四百二十七条的适用？依据我国《合同法》的合同自由与鼓励交易基本原则，民事主体有权依其自由意志为自身设定权利或负担义务，因此，若委托人自愿在居间人未促成合同成立的情形下支付居间报酬的也并不为法律所禁止和反对。