从“十一五”计划开始,房地产市场已不再是以往单一的经济市场,而是转为由政府调控、引导“政策市场”。在众多国字号规则的影响下,政策的频繁出台,政府以政策引领,用调控来规范,已然成为现今和往后行业发展的主要思路和方式。显而易见,商品房和商品住宅的价格在调控中不断上涨,政策的权威性、稳定性不断受到侵蚀和挑战,政策的科学性和落地性越来越小。居民买房负担越发严重,民意被严重忽视。低收入与高房价业已上升为社会的重要结构性矛盾,对中国人民生活、经济可持续发展、社会稳定均造成了严重的伤害。

经历数次失败的调控以及楼市调控大逆转后,公众对政策的公信力难免会打折扣,而倾向于认为调控政策是投机性选择,缺乏长远的规划和明确的目标。只要宏观经济出现逆转,政府就会放弃对市场的调控。

2.2 房地产政策调控失效的原因

地方政府作为利益主体,很难成为调控的中立第三方。对房地产调控更致命的威胁是“灰色收入”。有房产研究机构指出,我国25%的购房直接由现金支付,4月新政后北京有60%的二手房交易由现金支付。大部分国有单位与政府机构拥有福利性质的住房,冠之以商品房之名。特权阶层与“灰色收入”的存在,对于我国房地产市场的改革非常不利,既挑战了政策的效用,更让房产税等调控政策等同于利益群体艰难的自我革命。

本文认为我国房价上涨跟土地价格的上涨也密切相关,政府掌握相对稀缺的土地资源,土地金收入为财政收入的“大头”,由此我们不难发现随着土地价格的水涨船高,从土地卖价上控制房价的上涨确实不失为控制房价上涨的好办法,但政府“自己割自己的肉”有些不现实,所以老百姓越来越买不起房子。

政府掌握过多的资源,过多的财富,能够支撑大规模的政府,并用于投资,尤其导致资源的浪费以及政府的寻租腐败。而民众拥有的资源太少,在博弈过程中处于劣势。保持社会的公共有序,保证政府公共政策的有效制定并执行,就要求政府在政策制定过程中转变职能,为社会、为民众谋福利。　3 政府职能的转变

3.1 政府职能转变的必要性

由以上政府在房地产政策调控中的现象,可见政府在制定公共政策时要从源头上制整理定政策而不是房地产市场中的投机政策,这些政策都是 “头疼医头脚疼治脚”的暂时政策。更有甚者某些地方政府竟然以“限价”的形式来控制房地产市场上房价上涨过快的现象。这样直接导致的后果可能使真正需要房子的中低收入者更加买不到房子,而那些投机者则可以通过寻租来获取房子的拥有权;直接“限价”也会导致开发商先从事内部交易制造房子需求大于供给的现象,然后其内部交易者再以高价卖给其他购房者,于是政府的政策调控又彻底失败。

政策不是万能的,我们会有感而发。政府的公共政策不是说在任何一个领域都能够发挥很好的作用,我们甚至可以说,不从根本的源头调控的房地产政策是无用的,有时候市场可以调控的政府不必劳神,政府所要做的是调控而不是控制,从这点可看出有关房地产的某些政策是无效的也是冗余的。因此这就需要政府转变其公共行政职能,以便有利于公共政策的制定和实施。

3.2 政府职能转变的作用

转变政府职能,改革政府机构,提高管理效率,所以政府应逐步转变过去的以管理为主的角色,转而把主要精力放在纠正市场失灵和向社会提供公共物品,为社会和经济的发展提供服务上。从社会管理的角度来说,即意味着从“全能政府”向“小政府、大社会”转变。服务型政府中政府将扮演新的角色,从经济社会的领导者向经济社会发展的协调者和公共服务的供给者转变,尤其是强化政府如何利用公共权力提供公共服务的职能,最大限度地满足公共利益,推动社会政治、经济、文化的全面发展。“服务型政府”的这种角色实现,除了依法规范、制度约束外,还需要依赖伦理道德的约束,保证政府在公共服务的投入、公共政策的制定、执行和公共目标的实现等方面的道德责任约束,真正实现政府行政对人民的公共利益公正的供给。

3.3 政府职能如何转变

(1)转变政府职能,处理好政府与市场的关系,防止纠正市场失灵。政府的主要作用是营造一个有效率的市场环境,强化宏观调控,搞好长远规划,加强法制建设,打击扰乱市场经济秩序行为,建设“效率型宏观政府”。总之,通过转变政府职能,变“无限政府”为“有限政府”,变“膨胀型政府”为“简单廉价政府”,变“微观政府”为“宏观政府”,变“人治政府”为“法制政府”,变“行政性政府”为“服务型政府”。以市场划“线”,政府不能越位,也不能缺位。政府只做市场做不好的地方,即“市场失灵”的地方。

市场不是万能的,市场自身的缺陷导致了对产品或服务政府的干预,产生市场供给不足。由于市场并非完全的自由竞争,企业能够在大于最小成本的运营方式下生存,导致额外的社会剩余损失,从而产生垄断。这就需要政府建立良好的法治秩序、道德秩序、竞争秩序、交易秩序,保证市场竞争的公平性和有效性。房地产市场作为一个垄断市场,仅需要政府提供一个良好的竞争环境保证竞争的公平性和有效性即可。

市场的自由竞争和利润追逐,容易产生外部的不经济行为;市场不愿意为社会提供无利可图的公共产品和服务等。因此,需要政府介入来弥补市场机制存在的不足。政府可以运用其职能对负外部性的企业、产品或服务采取征税或者对正外部性的企业、产品或服务予以税收优惠和奖励等措施,调控不经济行为。