信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 下面是我国房地产信托风险控制问题的研究。

信托业务主要的当事人有委托人(提供资金或者其他财产的一方)、受托人(受托管理财产、提供金融服务的一方)和受益人(信托所指向的获得收益的一方)。房地产行业是一个综合性产业，从土地的获取和开发、地上工程建设、房屋建设装修管理，到土地使用权的划拨、流转，再到建筑房屋的买卖、租赁等，最后形成的房地产开发、建设、装修、信贷市场，这些都可以归为房地产行业范围，因此房地产行业的特点之一是行业涉及面广，之二是项目周期长，其三是项目资金需求大，周期性明显，自1999年到2013年，中国房地产开发投资完成额从4010.17亿元增长到77412.16 亿元，按月计算的平均累计同比增长率达到 23.01%。

房地产信托风险分析

房地产信托业务是指信托公司发行集合或单一资金信托计划筹资，通过运用贷款、股权投资、权益投资等方式将信托资金投资于房地产开发企业，以获得股权分红、股权溢价，或向房地产开发企业收取本金和利息的业务行为。房地产信托业务是信托公司的主要业务种类之一，也是信托公司主要的利润来源之一。房地产信托的前期风险之一是逆向选择的风险，在房地产融资市场上，当融资成本上升到一定程度时，那些对资金需求更加迫切的房地产开发企业，往往是那些风险较高的企业，而它们为了获得融资，可能会采用财务数据造假、做出虚假承诺等方式来取得信托公司的信任，这种情无疑增大了房地产信托项目的风险;之二是尽职调查不完全的风险，如果一开始对这个项目没有做好尽职调查，评估没有做到位，就会引致项目后续的风险发生。房地产信托的中期风险主要有信托产品方案设计风险，方案设计的好坏直接关系到信托项目后期的运行情况;其次是操作风险，信托公司有自己的业务系统和流程规范，都有可能出现不规范的业务操作。或者由于参与项目的各方人员出现人为失误、系统出现问题都有可能导致项目出现流产或者不规范，导致后期出现风险;还会遇到法律合规风险，签署的合同因不符合法律法规规定可能会造成损失，这就是法律风险，它还包括由于违反政府监管而遭受处罚的遵守与监管风险，比如，由于操纵市场、内幕交易而被处罚等。房地产信托的后期仍然存在风险，其一是市场价格风险，由于上下游产业市场变化、政策、消费习惯等各方面因素所导致的房地产市场平均价格出现波动引致的风险;其二是项目监管风险，在项目落地之后，最重要的就是项目运行情况，这是保证房地产信托项目最后能否成功结束的主要因素;其三是房地产的行业风险以及政策风险也会为房地产信托后期带来风险。