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计量经济与技术经济透析研究

一、思路与方式选择的核心所在

城市土地作为一个投资领域,其价值完全取决于土地利用,即地上或地下投资的类型、密集程度与效果.事实上没有一块城市土地是处于原始状态的.很明显,测算土地价值可依据成熟的技术经济分析方法,对具体地块的当前与潜在利用形式、费用与收益、风险等因素的清理与量化,将土地利用的一定时期(通常25年左右)内各年度(也可以是季或月)的净收益贴现并加总,从而得出该土地某种利用类型状态下的价值量.如果土地被用于非赢利的公共性用途,价值测算时则可进一步借助“成本一效益’分析方法.以技术经济分析原则为依据的具体土地价值测算方法很多,这里仅简要介绍其中一种,即“资本化法”.不久前我们在分析城市空间扩张时对农地征用过程中的‘经济租,曾用“资本化法”对上海市所辖农地价值进行粗略计算,结果如表1.应该说,上述的计算由于并非用于土地价值的准确确定,所以选用的资本化公式十分简单,数据的处理很粗糙,许多重要因素如资产增值、风险性等均未考虑,故缺陷是明显的.但这种基于技术经济分析的土地价值测算可依据一个城市的具体经济社会环境(如人口、收人、土地供给与需求等)、市场参数(如利率、税率、折旧率、风险度等)以及土地利用的状态(如投资类型、边际成本与边际收益等)加以细化,从而进行不同规模和不同精度的测算.说明:《l)表中数字来耳:《中国统计年鉴l,89》,第747页;上海统计局等编.《90年上海房地产市场》,第7‘(2)资本化率选取一年期储蓄存软年利卒.O)资本化公式为:犷一号土青其中:V为土地价值;。为当前土地利用平均年收人;,为利*(资本化率);,为预期土地净收人年增加值.(4)上海所辖农村每亩土地平均分摊的住宅面积为18.2脚气假设平均重旦价格为300元/.’.那么每亩地住宅补债为,460元.因此考愈农地征用补偿价位时.每亩土地应为2‘332.2元.在西方一些市场经济国家,一个得到公认的关于城市土地价值测算的分析模型是PaulWendt提出的模型犷二Ldt提出的模型:。fx(尸,Y,S尹.,尸‘)一艺(r+O。+I,+D,)其中:土地供给;fx(i,天,c.)犷为城市土地价值;fx表示预期;尸为人口;Y为平均收人;s为竞争性尸.为地区间竞争性拉动;尸.为公共投资;T为财产或财产收益税;不动产经营成本;I二为不动产再投资的收益;D.为不动产再投资的折旧;i率;R为投资风险;c,为不动产资产增值的可能性.O。为为利息.该模型揭示了现代城市土地价值变动的内在关系,其构成因素被认为是价值测算中不能忽略的.我国城市经济特征有其独特性,土地价值测算模型应与国外有所不同.但在方式方法上仍可借鉴国外成熟的经脸.迄今为止我国绝大多数城市级土地价值测算采取的是一种经济计摄学的方式,即将城市内的燕利性土地使用者(企业)的燕利状况看成是土地、资金和劳动投人的函数,通过某种经济计址模型来确定每一种要素的边际投人对燕利的边际变动的关系.就土地而言,这种边际变动关系就反映着土地的‘级差收益’,再对“级差收益,作某种处理就可求出土地的价值.这种测算方式的一个基本判断是:由于我国基本不存在城市土地市场,缺少市场数据使价值侧算的技术经济方法难以准确甚至无法进行.因此利用现行企业经营实绩报送系统的信息,通过计蚤模型的处理赛侧算土地价值是唯一可行的途径.按这种方式进行测算的许多结果都通过了国家和省级技术鉴定.这种方式实际上已得到国家土地局城市土地分等定级与价值测算技术规程的认可和推广.因此关于这种方式实际效果的探讨与论证已成为一个很大的问题.这里我们有必要以南京市的测算为例对这种测算方式予以简单介绍.这种方式的基本程序是:1.由专家小组通过特尔菲法对影响土地价值的各种因素,如距离商业中心的远近、交通便捷程度、公共服务完善程度、环境质量等进行选择和确定各自权数,并对随距离扩大而导致的因素作用衰减进行量化,计算出各‘因素作用分值表’,表2是南京市土地定级中最简单的因家作用分值表的例子.再将城市土地按一定原则划分为若干“单元”(如南京市划分为699个单元,单元大多在5一25ha之间),并通过如下公式确定各单元的总分位:尸‘二艺W,F‘其中:尸:为各土地单元总分值;甲:为各因素权数;F‘为单元内各因素分值.最后以各土地单元总分值为依据将城市土地划分为若干等级,从而使土地量化可进人ffi[J算模型;.2.搜集工商企业的经营数据并加以处理,求出各企业的单位用地面积平均利润盘、单位用地面积平均资金(不包括工资)量和单位用地面积平均工资量等土地效益数据;3.模型与计算.南京市的模型如下:Y二刀。X了,x里,x笙,其中:Y为单位用地而积平均利润;X,为企业所在土地等级;X:为单位用地而积资金占用量;X3为单位用地而积工资量;夕。、口、、刀2、口3为特定参数.测算结果:Y一o•3320X}‘伪,,x:j,,,x;j,,,模型通过各种检验.在此基础上求出各级土地价值并绘制地价图.公