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一、 论文来源性质

1、来源：导师指导下的自选课题

2、性质：理论研究与应用结合型

二、 本论文选题的依据、目的和意义

1、选题依据

随着商业经济的迅猛发展和人民生活水平的日益提高，尤其是中国融入全球经济体系后，中国的社会经济从初期的相对封闭状态，到试探性的改革开放，再到融入世界经济的深水区，这种政治经济的转弯，对人们生活的影响是全方位和多方面的。国际零售、餐饮、家居等商业巨头正在以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业物业的需求增加，大大推动了国内商业地产的发展。

中国商业地产的发展历程非常短，国内成功的商业地产案例非常少，简单的拿来主义，并不能确保国外成功案例的克隆。同时，商业地产作为房地产与商业的复合行业，对从业人员的综合素质要求非常高，当前我国精通商业地产的专业人才极度缺乏，人才的培养远远跟不上开发的快节奏。

一个商业地产项目的成功，涉及的因素很多，不成功的可能也很大，因为某此因素的不具备或处理不当，就可能导致项目开发的失败。这是因为与纯地产或者做纯商场相比，商业地产涉及的面太广、太丰富，不确定性意味着失败的可能性较大。

目前国内一些商业地产发展商在开发项目的过程中，存在一些误区，过分强调规模，忽视资金压力，片面强调档次，忽视市场有效需求;单纯注重概念炒作，忽视定位与管理等。

定位，是商业地产的核心，后续的招商和经营，都是围绕前期的定位展开的。定位的准确与否，对项目开发的成功，有着非常重要的决定性影响。

2、目的和意义

在商业地产开发项目过程中，有效的前期定位不但能明确项目开发的方向，减少开发成本、降低失败风险，而且能使开发商提高其核心竞争力，获得更大的竞争优势。但在项目开发定位的实施过程中，我们发现定位不是简单的多项选择，中国商业地产市场很大，项目很多，失败的案例也很多，而成功者太少。

虽然商业地产的成功往往是不可复制的，但能不能汇聚商业地产成功要素，集众家智慧，系统地建立一个成功因果链呢?

对于商业地产开发商而言，中国的商业地产还处于起步期，要成功，学习是很重要的，现在不管是发展商或者是经营、策划团队，关键问题是从业人员在规范化、经营技术方面还处于起步阶段，真正懂得商业地产的专家还太少，大家都在互相照搬照抄。当前商业地产经验和理论较少，而且普通缺乏系统的解析，希望通过对洪大服装大厦的及其他商业地产的案例剖析，研究其项目定位的失败与成功经验，进行知识提炼与经验共享，不仅可以总结出商业地产的系统定位要点，还可以让商业地产开发商少走弯路，少付出数以亿计的昂贵学费。

本文的主要目的是根据洪大服装大厦的项目特点，通过分析其项目开发的内部流程以及定位过程，结合商业地产定位的特点及范例，研究商业地产定位的基本过程及主要环节，对项目定位过程中存在的问题进行分析，借鉴现有的研究理论，尝试对商业地产项目市场调研、定位原则、定位流程以及主流业态的定位要点进行系统地分析并提供解决之道。

本研究不仅有助于帮助洪大集团、洪大房地产开发有限责任公司提高商业地产项目的开发水平，而且对国内其他商业地产开发也具有一定的借鉴意义。

三、本论文研究的基本框架

第一章 导论

1.1问题的提出

1.2研究目的及意义

1.3研究思路与方法

1.4研究内容

第二章 商业地产的基本概念与项目定位的理论

2.1商业地产的基本概念

2.2商业地产的分类

2.3商业地产项目定位的理论

第三章 洪大服装大厦项目的开发背景及项目定位分析

3.1项目背景与简介

3.2项目定位分析

3.3项目定位原则

3.4 项目定位流程

3.5 主要业态定位要点

第四章 洪大服装大厦项目定位的效果及存在的主要问题

4.1项目定位的效果评价

4. 1. 1项目建设评价

4. 1. 2项目销售评价

4. 1. 3项目运营评价

4.2项目定位存在的主要问题

4. 2. 1客观的市场调研问题

4. 2. 2定位流程的缺失问题

4. 2. 3规划设计及施工过程中的进度质量控制问题

4. 2. 4营销过程中的问题

4.2.5 经营管理方面的问题

第五章 洪大服装大厦项目定位的完善对策与启示

5.1以科学、全面的定位确保定位的准确性

5.2严格执行项目定位的各项后续管理工作

5.3 根据实际情况的变化随时调整、完善项目定位

5.4 项目定位的成功与缺失以及由此带来的启示

第六章 结论与展望

6.1项目定位研究结论

6.2对商业地产项目定位的展望