3旺盛的住房投资（投机）需求助长了房价的进一步上涨
　　房地产市场与一般商品市场是不同的，对于房地产而言，除了可以满足人们居住等消费需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或出售后赚取买卖的差价。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容：一是消费需求，一是投资需求。进一步从购房者的角度看，所谓的房地产投资和房地产投机根本区别就在于前者是通过长期持有房产获得投资收益，其主要途径是出租，而后者即所谓投机主要是通过短期内房屋买卖差价获得收益，这是两者的一个根本区别 。但是，在租金增长远远跟不上房价持续高涨速度的情况下（2001~2008年房屋销售价格指数和租赁价格指数的涨幅反应了的恰恰是这种情况），一个投资者可能在收取租金一段时间后，选择将房子卖出去赚取差价；甚至选择买了房不出租，而是再卖出赚取低买高卖的差价。由此可见，投资与投机，也就一线之隔、一念之间，其界限并不是那么的明显；甚至投机需求比投资需求更占据主导。

在正常情况下房地产市场的供给曲线S0是一条向右上方倾斜的曲线，需求曲线D0是一条向右下方倾斜的曲线，表示随着房地产价格的上升，供给增加，需求减少，供给与需求数量在Q0达到均衡，此时均衡价格为P0。但若房地产市场存在投机需求，需求曲线就会变成向右上方倾斜的曲线D1，表明价格越高，投机者在非理性预期和“羊群效应”的作用下，会认为未来的房价会更高，投资的获利空间更大，所以对房地产的需求量也随着价格的上涨而上升。需求曲线D1与供给曲线S0的交点B是在存在房地产投机情况下的市场均衡点，它对应的价格P1高于房地产真实需求所支持的市场均衡价格P0。由于惯性和价格会继续上涨的预期，投机者继续买进房地产，在下图中体现为需求曲线D1外移到D2，房地产价格则迅速上升到P2，并以更高的价格卖给其他风险偏好更大的投机者，继续获取差价利润，而差价利润又吸引其他投机者进入房地产市场，如此循环，直至形成投机泡沫破灭。
　　投资（投机）需求对房价的推动可分三个阶段：第一阶段，消费需求主导，投机需求滋生。随着收入的增长、城市化进程的推进以及住房分配制度改革。房地产商品的消费需求迅速增加，房价出现上涨的苗头，这形成了推动房价上涨的原始动力。有先见之明的人开始进行投机，形成投机需求的主体，但是，这一部分人毕竟是少数人，这时投机需求并不旺盛，它不是推动房价上涨的主力力量。第二阶段，消费和投机需求都很旺盛，总需求被放大，房价大幅上升。在这一阶段，由于担心房价继续上涨，有住房消费需求的人纷纷加入购房者的队伍，消费需求得到充分的释放。房价的上涨和实际利率偏低刺激了人们的投机欲望，更多的投机者不断加入到炒房的行列，投机需求不断增加。这时的投机需求已经成为推动房价上涨的重要力量。第三阶段，投机盛行，推动房价的非理性上涨。房价的持续上涨，不断刺激投机者欲望，为了获得更多的投机利润，出现了惜售、囤积房源，抬高房价等非理性行为。这一阶段，房价暴涨，现实的消费需求由于房价的暴涨已经不得不转化为潜在的消费需求，房价大大的超出了中低收入者支付能力。2008年，我国商品房空置率达到9.50%，增幅为14.85%，增速创下1994年有统计数据以来的新高。其中，北京市商品房空置率为16.64%，居全国首位，高出全国水平75%，形势严峻。而国家电网公司2010年在全国660个城市的调查显示，有高达6，540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房3口计算，可供近2亿人居住。高房价与高空置率并存，说明了中国房地产市场投机氛围较浓。