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从1979年广州市东湖新村6万平方米外销商品房的兴建算起，中国的房地产市场已经过了三十多年的历程。而1998年国务院颁布的《国务院关于进一步深化住房制度加快住房建设的通知》，则将这一历程清晰地分为两个阶段：在此之前，国家主要实行福利分房制度；在此之后，住房分配货币化逐渐走进了人们的视野。中央政府实行这一政策转变的初衷主要是向城市低收入者提供负担得起的经济适用房，并以此为基础建立起以经济适用房为主的房地产市场供应体系。
　　然而，在实际操作中，银行违规放贷现象突出，致使房地产业成为“空手套白狼”的暴利行业，土地的出让也自然而然成为地方政府重要的财政来源。加之各种房产投机炒作行为得不到有效遏制，房产泡沫愈演愈烈。为了遏制房价高涨，国务院先后于2005年和2006年出台了八条意见、六项措施调控房地产业，并于2007年出台了针对外资投资房地产的“限价令”。不幸的是，这些措施的出台并没有遏制住日益走高的房价，中低收入者依然只能望房兴叹。直至2008年，不期而至的经济寒潮使部分城市的房地产市场进入了低迷时期，房价才有所回落。但是好景不长，出于刺激经济的目的，国家于2008年和2009年相继出台了一系列有利于房地产发展的措施，如降低贷款利率和首付比例、延长贷款期限、公积金贷款额度提高甚至取消、商贷转公贷、降低或减免契税、直接给予消费者购房补贴、二套房政策放宽、取消印花税等等，这在某种程度上又推动了房价的上升。而2010年被称为针对房地产“史上最严调整政策”出台的一年。先是国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），明确提出暂停第三套及以上住房贷款。随后又出台巩固楼市调控成果措施（简称“新国五条”），再次重申“首付贷款比例不低于30%”、“停发三套房贷”等政策。然而，高强度和高密度的调控措施并没有阻止房地产市场的回暖。据国家统计局发布的公告显示，从2010年9月开始，全国70个大中城市房屋销售价格已连续四个月呈上涨趋势。截止2010年12月份，同比上涨6.4%，环比上涨0.3%。
　　房地产市场之所以会出现居高不下的现象，除了调控政策的合理性之外，其中一个重要的方面就是在国家实行调控过程中，各方利益存在着互相博弈的过程。本文接下来就将对房地产调控中博弈的参与方——中央政府、地方政府、开发商、消费者进行分析。