第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用
一. 国有建设用地使用权划拨
(一) 国有建设用地使用权划拨范围
国家机关用地和军事用地
城市基础设施用地和公益事业用地
国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
法律、行政法规规定的其他用地
(二) 国有建设用地使用权划拨程序
申请 审批拨地 发证
(三) 划拨国有建设用地使用权的管理
划拨土地转让、出租、抵押的条件
土地使用者为公司、企业、经济组织和个人
有国有土地使用证
具有地上建筑物的合法的产权证明
划拨土地转让﹡
受让方办理土地出让手续，缴纳出让金
不办理出让手续，转让方将所获收益中的土地收益上缴国家
划拨土地出租
划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家
划拨土地抵押
房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格
因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并补交地价
凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理
二.国有建设用地使用权出让
(一)国有建设用地使用权出让方式和特征
1.出让方式
招标,拍卖,挂牌,协议等方式.
2.出让特征
土地出让是国家垄断行为(只有国有土地才能出让)
出让使用权有使用期限
使用权出让是有偿的——土地使用权出让金
建设用地使用权可分别设定——地表、地上、地下分设
土地使用者权利范围有限——地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立
【例题1·单选题】【2007年真题】某公司3 年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途上地的使用权，然后建成洒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于( )年。
A.37
B.40
C.47
D.50
【答案】A
【解析】注意是三年前获得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年
【例题2·单选题】【2006年真题】在出让土地使用权年限为50年的土地上，不允许的单体建设项目是( )。
A.公寓
B.写字楼
C.工业厂房
D.酒店
【答案】D
【解析】期限可短于但不得高出法定最高年限
【例题3·多选题】【2005年真题】下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是50年的有( )
A.住宅
B.货运汽车生产车间
C.大型歌舞厅
D.酒店
E.民办学校
【答案】BE
(二)国有建设用地使用权出让金
指通过出让方式取得土地使用权的受让者，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租以及国家在出让之前的开发成本及有关费用
在签订出让合同后60日内支付
(三)招标拍卖和挂牌出让方式及程序
1.一般规定
编制出让文件
发布出让公告
出让公告的内容
出让底价的确定
资格审查
2. 三种出让各自的程序
(1)招标出让的程序
送达投标书
开标
评标
中标
签订成交确订书
签订出让合同
公布出让结果
办理土地使用权证书
【重点与难点】
投标人不得少于3个，如果少于3人，出让人应当终止招标活动
【例题·单选题】【2007年真题】土地使用权出让招标公告的内容一般不包括( )。
A.投标人的名称和地址
B.投标人的资格要求
C.投标保证金
D.确定中标人的标准和方法
【答案】A
【解析】用常识即可决断，发招标公告时并不知道谁会来投标
(2)拍卖出让程序
主持人点算竞买人
主持人介绍拍卖宗地的情况
主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，并明确有无底价
主持人报出起叫价
竞买人举牌应价或报价
主持人确认该应价后继续竞价
主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，落槌成交
主持人宣布最高应价者为竞得人
签订成交确订书
签订出让合同
公布出让结果
办理土地使用权证书
【重点与难点】
在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。
(3)挂牌出让程序
在挂牌起始日，出让人将宗地的情况在土地交易所挂牌公布，时间不少于10个工作日
符合条件的竞买人填写报价单报价
出让人确认该报价后，更新显示的挂牌价格
出让人在挂牌截止时间确定竞得人
挂牌截至应当由挂牌主持人主持确定
签订成交确订书
签订出让合同
公布出让结果
办理土地使用权证书
3.建设用地使用权的受让
签订成交确认书
签订《建设用地使用权出让合同》
公布出让结果
领取建设用地使用权证书
(四)协议出让及程序
1.协议出让组织实施管理
2006年出台<规范>,要求建立协议出让中的重大事项集体决策制度.
2. 协议出让范围
3.协议出让类型
(1)政府供地(2)原划拨承租建设用地使用权人申请办理协议出让(3)划拨用地使用权转让申请办理协议出让(4)出让用地使用权改变用途协议出让(5)续期协议出让
4.协议出让最低价
不得低于新增用地有偿使用费,征地补偿费及有关税费之和,不得低于出让地块所在级别基准地价的70%.
5.协议出让程序
① 拟定并批准协议出让最低价
② 市、县国土部门编制土地使用权出让计划，报同级政府批准后，向社会公布
③ 申请人向土管部门提出意向用地申请，政府接受申请时间不少于30日
④ 市、县政府国土部门制定协议出让土地方案，并确定协议出让底价
⑤ 市、县国土部门与意向申请人协商一致，签订出让合同
⑥ 合同签订7日内，向社会公布出让结果，公布时间不得少于15日
⑦ 受让方支付全部出让金后，办理土地使用权登记，领取国有土地使用证
【例题·多选题】【2005年真题】下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是( )
A.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和
B.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用之和
C.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价
D.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%
E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50%
【答案】AD
【新增内容】
协议出让过程中，有下列行为之一，对负责人员给予行政处分：
不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的
确定出让底价时未经集体决定的
泄漏出让底价的
低于协议出让最低价出让建设用地使用权的
减免建设用地使用权出让金的
(五)协议出让于招标拍卖挂牌区别
(1) 使用范围(2)出让金形成方式(3)最低价确定的原则
(六)国有建设用地使用权出让合同
1. 出让合同的概念
指土地出让方(国家)与受让方之间就国有土地使用权出让达成的权利义务关系的协议
由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订
2 .出让合同的特征
是出让双方当事人之间权利义务关系的协议
出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门
受让方一般为境内外公司组织与个人
出让合同对转让合同起着制约作用
3. 出让合同的内容
土地状况
土地用途及使用年限
建设规划设计条件
动工开发期限
出让金额及支付方式
开发进度与分期投资额度
违约责任
其他条款
【例题·单选题】【2007年真题】《 物权法》 规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括( )。
A.土地使用期限
B.土地用途
C.动工开发建设期限
D.土地界址、面积
【答案】C
4.出让双方的权利义务
出让方权利义务
对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿
对未按合同规定的期限和条件开发利用土地，可以罚款直至收回土地
应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料
受让方权利义务
对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿
可办理土地登记，领取土地使用证
可按规划要求开发利用土地
5.出让合同的变更和解除
变更——较为多见的是改变土地用途
应取得土地管理部门和规划部门的同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金
解除——多见于双方违约或土地管理部门收回土地
【例题·单选题】【2005年真题】土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，( )。
A.其土地使用权出让金随之相应调整
B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整
C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整
D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定
【答案】A
【解析】不是可做可不做，而是必须做调整
三.国有建设用地租赁
(一)国有建设用地租赁范围
适用范围
国家将土地租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为
是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式
(二)租赁方式
招标
拍卖
协议
(三)租赁期限
短期租赁
年限不超过5年
长期租赁
5年以上，法定出让年限以下
(四)租赁合同
租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同
(五)承租土地的转租、转让或抵押
转租
承租土地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利
转让
承租土地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系
抵押
地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押
抵押权实现时租赁合同同时转让
(六)承租土地使用权的收回
国家因公共利益需要收回，给承租人以补偿
承租人的某些违约情况下，国家可解除合同收回
承租土地使用权期满未续期的，无偿收回
四.建设用地使用权作价出资或入股
(一)出资或授权经营使用范围
以国有土地使用权作价，作为出资投入新设企业
土地使用权由新设企业持有
(二)报批程序
提出申请-拟定土地资产处置方案-初审-备案-变更登记