中国企业投资美国房地产项目，已屡见不鲜，但面对如迷宫般的法律、金融和财政一系列的全新的复杂规则，包括首次接触美国税收制度，你又是否能清晰明了?今天出国频道小编就浅谈一下中国企业投资美国房地产有关税务的那些事儿。

综述

几十年来，美国一直是外来投资的指路明灯，充满了商业机会。相对强劲的经济和政治稳定这两个因素，极大的吸引了外国企业家和知名企业，进行并购，推动外国直接投资的稳定增长。强大的经济及技术创新能力，催生了强劲的市场消费需求，进而稳步拉高国内生产总值(GDP)。然而，近期发生的全球经济衰退，令美国经济增长受到严重影响。但现在已从衰退中逐渐恢复。

美国房地产市场继续吸引中东和亚洲快速增长的养老基金和主权财富基金更多的资本流入。“外商投资房地产协会(AFIRE)”2014年1月的调查显示，美国仍然是最稳定、安全的投资目的地，超过位居第二的德国50个百分点。美国在2014年房地产收购计划排名中亦位居首位，有48%的受访者计划适度增加其美国投资规模，而20%的受访者则计划预测大幅增加其美国投资规模。在过去一年内，投资者对美国房地产市场的表现趋势十分看好：65%认为保持原有势头，而30%认为形势会更加喜人。

在2013年合计超过140亿美元的美国收购和新建项目基础上，中国公司在2014年第一季度宣布价值80多亿美元的交易，其中13.6亿投向美国18个收购项目和8个新建项目。该收购数量成为有史以来最高的季度记录。

2013年，中国在美大规模收购粮食、能源、房地产等产业项目，投资额就2012年增加一倍。商业地产成为2013年的热点，共有18宗投资，价值18亿美元。近期较大的交易包括：

投资形式及税收浅析

外国公司考虑在美国投资，往往会面对如迷宫般的法律、金融和财政一系列的全新的复杂规则，包括首次接触美国税收制度。美国税法包含一整套针对外国投资者进行征税的具体规则。另外，对直接或间接由外国投资者持有的美国房地产制定了具体税务规则。外国投资者应透彻了解不同实体架构的征税规定，以成立恰当的实体，确保实体架构便于实施商业策略。

外资企业可通过多种法律形式在美国运作，包括美国下属公司、外国下属公司、合伙企业、有限责任公司(LLC)，房地产投资信托公司(REIT)。房地产投资的典型方式之一就是通过基金架构。税务及非税务考虑都能影响法律结构的选择。某些实体可选择不同于其法律形式的美国税收类别。

房地产资产类型以及融资类型都会严重影响对投资者的课征方式，通过何种实体类型投资于基金也会影响纳税结果。基金本身一般是合伙或有限责任公司，作为合伙企业缴纳美国联邦所得税。因此，基金本身并不可征税，其收入、损失扣税及抵免都流向其合伙人。同样地，基金直接或间接进行的贸易或业务，在很多情况下都归属于其投资者。不同类型的投资者，各有不同的税收考虑，可导致规划结果多种多样乃至大相径庭。

使用不同法律实体的常见原因包括各州法律赋予符合条件实体的所有者(通常不给予普通合伙)有限责任以及资本市场融资能力提高。在准许优先回报及非传统利润共享关系方面，有限合伙和有限责任公司通常具备更大的灵活性。最后，联邦或州级的监管部门可能要求某些行业的企业通过公司形式运作。

与其它国家不同的是，美国不拥有联邦公司法。企业实体的建立、运作与解散一般由州法，而非联邦法规范。下面内容是对这些州法的简要概述。但是，因为美国有50个州与华盛顿特区，这些规则可能有一定程度上的差异。因此，需要特别注意每个法律辖区的具体规则;建议就具体投资相关的法律法规，向税务与法律顾问咨询。