房地产税并非新税种，中国自建国以来，即改革开放前便有。下面一起来看看房地产税改革化解土地财政困境吧!

一、土地财政的概念

土地财政是指地方政府利用土地的所有权和管理权进行的财政收支活动和利益分配关系。例如地方政府通过招标、拍卖、挂牌等方式转让经营性土地使用权来获取市政建设资金，或作为抵押品获得银行贷款，用于弥补财政收入不足。土地财政的构成包括：土地非税收入(土地租金、土地出让金和其他收入)、土地相关税收(直接税税收和间接税税收)以及土地抵押融资。

二、土地财政形成原因

(一)分税制改革不完善造成地方政府财权事权不匹配1994年中国进行了以分税制为特征的财税体制改革。分税制改革的核心内容是引入了以增值税为主要税种的现代税制，为适应市场经济和开放经济的需要对税种进行了精简和调整，并且对政府间财政关系作了新规范。在分税制下，地方政府预算内的财政收入主要依靠地方的税收收入和中央政府的财政转移支付。分税制提高了中央财政在收入分配中的比重，降低了地方政府在财政收入中的比重，可地方财政支出责任并没有减少，中央政府新增加给地方政府的转移支付不足以弥补地方政府因改革导致的财政收入减少部分，由此引发财权和事权的冲突。地方税收满足不了地方政府财政需求，因此只能另辟蹊径，不得不把土地作为财政“开源”主要手段。

(二)现行土地制度致使地方政府垄断土地在当前的土地制度下，城市土地国有所有制和农村土地集体所有制并存。我国中央政府不直接掌管土地，地方政府既负责管理土地，又负责土地的经营，即是“裁判员”又是“运动员”，在资金匮乏的压力下，运用手中的垄断权力、寻求土地价值最大化。地方政府不仅强压征地成本、侵犯农民的利益，而且抬高地价、致使房价上涨。地方政府垄断土地所有权使其利益独享，没有任何竞争者，于是大量依靠与土地有关的财政活动吸纳资金。十八届三中全会六大改革内容中，有一项就是土地制度改革，土地管理制度导致政府对土地市场的垄断，依赖于土地财政，因此土地制度的改革迫在眉睫。

三、土地财政的困境

(一)不利于房地产业健康发展目前，房地产的产权是70年，如果房产买受人支付房产费用，那么其将拥有70年的权益年限。“土地财政”即是政府依靠房产购买人支付的资金获取收入，而政府在这70年将不会重复获得土地收益。对于土地资源有限的城镇来说，这种收入来源是有限的、不可持续的，更是不可取的，从长远来看，这种趋势也不利于房地产业的健康持续发展。

(二)房价虚增，损害老百姓的利益一方面，土地作为不可再生的稀缺资源，成为房地产开发商眼中的“肥肉”，地方政府通过提高地价来增加其收入，直接导致房地产开发商征地成本的增加。另一方面，房地产开发商通过购入土地，然后转手卖出，赚取高额的利润。这些使地价增加的行为成为房价虚增的重要原因，不仅损害老百姓的利益，也是房地产“市场失灵”的重要因素。

(三)通过“土地财政”获取收入，掩盖地方政府的真实业绩目前，我国对地方政府的政绩考核，往往只重视经济指标，忽略经济总量的组成结构。使得地方政府可以轻易的通过转让土地获取收入，不仅增加财政收益，而且可以增加地方的GDP总额。而土地是一种稀缺资源，这种收入的获取不具有可持续性，短期来看，可以增加地方政府的业绩，但从长期来看，不靠实体经济，单靠卖地来发展经济、创造GDP是不可持续的，是要在长远的未来付出代价的。

四、房地产税分析

从我国房地产税制运行来看，房地产行业涉及的税费，整体并不轻，但结构严重失衡，主要存在以下问题:

(一)房地产税重复征收现象严重我国房地产税种较多，税种设置不尽合理，存在重复交叉征收的现象。如，对纳税人的房产所占用的土地，既从量计征土地使用税，又从房价上征收房产税。再如，房地产产权转让收入须按全额或差额征收营业税，而同时又要按增值部分征收土地增值税，对于增值的那部分金额明显地存在重复征税的现象。这些重复征收的税种不仅增加税务机关的工作量，而且损害纳税人的利益。(二)征税范围不合理，计税依据过时，达不到应有的税收功能如城镇土地使用税是国家对在城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据征收的一种税。其功能是通过土地有偿使用的方式，达到限制土地浪费的目的。但税收优惠范围较宽，征收范围窄，达不到限制土地浪费的目的。房产税的计税依据是从价计征和从租计征二种形式，并没有考虑随着环境的变化房产的市场价值会有所变动。