房产在家庭财产中的认定与分割，从按揭购房、父母出资买房、有限产权房屋的分割等方面来阐述房产的分割问题。

房产的认定和分割问题是夫妻关系中比较敏感也比较重大的问题。随着社会风气的日渐开放，离婚已不是什么罕见问题，伴随着日渐开放的社会风气和节节攀升的离婚率，伴随而来的房产分割问题和所有权归属问题也日益突出成为离婚的最具有争议性的焦点。如何正确对房产进行认定和分割，不仅与当事人重大利益密切相关，而且对维护社会稳定和建立和谐稳定的社会生活有着重要的作用。

一、房产归属及分割的情形分析

(一)按揭购房在离婚房产分割时的纠纷问题

“按揭”在我国称为“个人购置商品房抵押贷款”具体而言就是按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，在此过程中，按揭人享有房产的使用权。随着我国房地产市场的逐步发展，和房屋价格的飞涨，按揭购房在进入二十一世纪后非常普遍，有很多夫妻采取按揭贷款的方式来购买房屋。在离婚房产分割时，按揭房屋的分割情况比较复杂：

首先，夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，取得了房产证，婚后夫妻共同清偿贷款的情况。根据登记生效主义，房屋的房产证在婚前取得，房屋的所有权已经明晰，离婚时应做两部分处理：一是房屋部分，房屋无法一分为二，应直接归属于其中一方。二是房屋的升值部分。房屋所有权与房屋价值并不是完等同的，楼市的发展和社会整体经济状况的提升加之偿还贷款因素的影响，房产在离婚时的价格较之结婚时的价格已经改变，夫妻关系存续期间的财产增长部分(包括偿还的贷款和房屋的升值部分)要作为共同财产分割。概括来说，婚前一方支付的房产价款应当属于个人财产，分割房产价值的时候应当首先予以扣除，共同财产部分应当是房产的实际价值减去婚前已经支付的部分以及尚未偿还贷款后的差额部分。

其次，一方婚前按揭贷款，婚后取得房产证，继续还贷的情况。这种状况又分为几种不同的情况：一种是一方按揭买房，首付款由一方已经在婚前支付，房产证在婚后取得，婚后仍用个财产还贷的情况。这时候，房屋当然属于夫妻一方的个人财产。另一种情况在现实生活中经常见到，首付款由一方已经在婚前支付，房产证在婚后取得，婚后用夫妻共同财产还贷。我国《婚姻法解释(三)》第十条对此作出了规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”适用婚姻法司法解释(三)第十条，需要注意以下几个问题：

第一，夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在婚前，即到民政局办理结婚登记手续之前。司法实践中，我们经常遇到为购置婚房，先办理结婚登记手续而没有举办婚礼的情况，我国婚姻法认可的婚姻起始日期为办理结婚登记手续的时间，而非举办婚礼置办酒席的时间。在这一点上，婚姻法和传统民俗是少有差别的。如果夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在婚后，即便其是以婚前个人财产支付首付款并在银行贷款，只要是用夫妻共同财产还贷，那么无论该房产是否登记于首付款支付方一人名下，离婚时该房产均为夫妻共同财产。

第二，婚后用于还贷的财产必须用夫妻共同财产。如果购房者婚后仍仅仅是用其个人财产还贷，配偶没有参与还贷，那么配偶对这套房子的取得没有任何贡献，该房产全部是用购房者个人财产出资，离婚时配偶不仅无权分割房子，更无权要求分割“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”。

第三，房屋产权证登记于支付首付款方名下。如果房产证登记的是对方的名字，问题就变得复杂了，房子有可能是对方的个人财产，也有可能是夫妻共同财产，如果房产证上登记的是夫妻双方的名字，那么该房产毫无疑问是夫妻共同财产。总之，上述两种情况均不能适用《婚姻法解释(三)》进行处理。

第四，婚后夫妻以共同出资的形式支付了房屋的首期款，以按揭的方式取得了房屋的产权证书后又离婚的。此种情况下，虽然业主在名义上办理了房屋的产权证，但是实际上并没有掌握此房产的产权证书，此房产已经设定了抵押，房屋产权证书实际上作为抵押掌握在银行那里。在夫妻离婚时对房产进行分割，所涉及的就包括不仅包括首付款、已偿付给银行的贷款、未偿的还贷款，还包括房屋的升值部分。因此，离婚时夫妻双方的房产分割的分配对象是房屋的实际价值与尚未偿还的贷款之差的那部分。一般是双方协商房产归一方所有并继续偿还房贷，同时再向另一方支付房产实际价值的一半。

(二)父母出资购房在离婚房产分割时的纠纷问题