自从我国加入WTO以来，国民经济飞速发展，房地产业作为国民经济的支柱产业更是发展迅速，我国城乡居民住房困难问题得到了极大缓解，但同时也产生了一些不和谐音符，关于房地产的质量、价格、服务等投诉总是居于消费投诉的前列。房地产企业作为这一行业的主要构成部分，在追求经济利润的同时，适当考虑消费者、承包商、雇员等相关者的利益，履行一定的社会责任，不仅有利于企业的长远发展，无疑还具有极大的现实意义。

一、企业社会责任的内涵及利益相关者理论

(一)企业社会责任的内涵。中国劳动科学研究所课题组定义的“企业社会责任”是指企业在为股东谋取最大利润的同时，应当充分考虑利益关系人的利益。而《中国企业管理年鉴》作的定义为：“企业社会责任可以表述为，企业为所处的社会的全面和长远利益而必须关心、履行的责任和义务，表现为企业对社会的适应和发展的参与。企业社会责任的内容极为丰富，既有强制的法律责任，也有自觉的道义责任。”有关企业在追求经济利润的同时是否应当履行一定的社会责任，历史上曾有过激烈的争论，以“哈佛论战”最为有名。早在20世纪三十年代，美国哈佛大学法学院的贝尔与多德两位教授引发了著名的论战，后人称之为“哈佛论战”。贝尔认为企业管理者是只受股东委托、唯股东利益是从的股东权益受托人。多德立即表示强烈反对，在他看来，“企业是既有盈利功能，又具有社会服务职能的经济机构”，企业管理者不仅受托于股东，而且受托于更广泛的社会，包括对雇员、消费者和广大公众均负有社会责任。最后结果是贝尔宣布认输，并成为一个忠实的、坚定的承认“企业社会责任”者。

(二)利益相关者视角的企业社会责任。在有关企业社会责任的学术理论中最为著名的就是利益相关者理论。弗里德曼早先的定义说，一个利益相关者就是“任何可能影响公司目标的实现或受这种实现影响的群体或个人”，这是范围最广的定义之一。克拉克森和其他人则在不同的语境下既提出过狭义的定义，也提出过广义的定义。1995年他提出一个广义的总括性定义，说“利益相关者就是一个公司以及他过去、现在和将来的活动中拥有或宣称拥有所有权、权力或利益的人或群体”。

学者们提倡企业采取利益相关者策略是基于以下原因：即照顾利益相关者的利益，将使企业变得更加有利可图。这一辩护的否定说法强调，忽视利益相关者利益的公司是在冒险，而与重要的利益相关者对立则可能危及企业自身生存。第二观点认为，不论公司后果如何都有一种伦理责任，应当对利益相关者的要求做出恰当的回应。第一种观点带有明显的自利性，我们称之为工具性的;第二种观点则具有一定的道德义务性，我们称之为规范性的。

弗里德曼认为，企业肩负一种且只有一种社会责任，那就是遵守职业规则，在不采取诡计和欺诈的前提下，充分利用其资源从事公开的、自由的竞争而增加其利润。在这些观点的指导下，企业所担负的社会责任往往被忽略。

对于弗里德曼的论点，新制度经济学派的创始人科斯给予了最为完美的回答。他认为，任何经济行为都有外部性，并对这种外部性提供了一种“内部化”的解决办法，即所谓交易成本最节省的理论，那就是企业与利益相关者的合作，承担经济行为产生的外部性责任，是必要的“社会成本”。