2012年注册税务师考试于6月16-17日举行，为了帮助广大考生备考，本站编辑整理了2012年注税税务代理实务章节考点汇总等资料供大家参考，预祝大家顺利通过2012年注册税务师考试考试。
第一节 土地增值税纳税申报与纳税审核
一、土地增值税的基本规定(熟悉)
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
注意：
(1)土地使用权、地上建筑物的"产权"必须发生转让。
房地产的出租、抵押，由于房地产的产权未发生转让，不缴纳土地增值税。
(2)转让房地产过程中，转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税;承受方缴纳契税、印花税。
从2008年11月1日起：①对个人销售或购买住房暂免征收印花税;②对个人销售住房暂免征收土地增值税。
(一)土地增值税的征税范围
具体情形 征税 不征税或免税
1.出售 (1)出售土地使用权;(2)取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售;(3)存量房地产买卖 出让国有土地的行为;国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物
2.继承、赠与 非公益性赠与 (1)房地产的继承(无收入)
(2)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为
(3)公益性赠与：房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为
3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 产权发生转移 产权未发生转移
4.房地产抵押 以房地产抵债而发生房地产权属转让 抵押期间不征收土地增值税
5.房地产交换 单位之间进行房地产交换 个人之间互换自有居住用房地产，免征
6.以房地产投资、联营 房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或被投资方从事房地产开发的;或投资、联营企业将上述房地产再转让的 投资方与被投资方都未从事房地产开发的，暂免征税
7.合作建房 建成后转让 建成后按比例分房自用，暂免征税
8.其他 土地使用者处置土地使用权 企业兼并转让房地产;代建房;房地产重新评估，房地产出租
【例题】
1.(2008年多选题)注册税务师在进行房地产开发企业土地增值税清算时，对房地产开发企业将自行开发的房地产用于( )的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。
A.企业办公用房，并办理相应产权转移手续
B.对外投资
C.通过老年基金会捐赠给老年活动中心
D.向投资者分配利润
E.出租，但未办理相应产权转移手续
『正确答案』ABD
『答案解析』房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征土地增值税。因此，选项C不选;房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。因此，选项E，将开发产品用于出租但产权未发生转移的，不征收土地增值税。
2.(2009年单选题)某房地产开发企业2008年7月将自行开发的商品房作价为500万元对外投资(开发成本为300万元)。对该项投资，正确的税务处理是( )。
A.不需缴纳营业税、土地增值税和企业所得税
B.以500万元确认为销售收入，分别按规定计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税
C.不需要缴纳营业税，以500万元确认为销售收入计算缴纳土地增值税和企业所得税
D.不需要缴纳营业税和土地增值税，以500万元确认为销售收入计算缴纳企业所得税
『正确答案』C
『答案解析』房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，视同销售，依法计算征收土地增值税和企业所得税。
(二)税率：四级超率累进税率
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率(%) 速算扣除系数(%)
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%-100%的部分 40 5
3 超过100%-200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
二、土地增值税的纳税审核与纳税申报(掌握)
计税依据：转让房地产所取得的增值额。
增值额=收入额-规定的扣除项目金额
(一)转让房地产收入审核要点
应税收入：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
审核时注意：有无分解收入、隐瞒收入、收入不及时入账以及成交价格明显偏低的问题。