(二)扣除项目金额审核要点 (新5旧3)
销售新房及建筑物(主要针对从事房地产开发纳税人而言) 销售旧房及建筑物
(非从事房地产开发的纳税人)
基本规定 纳税申报表(308页) 基本规定 纳税申报表(309页)
(1)取得土地使用权所支付的金额
包括地价款、有关费用和税金(如契税) 纳税人分期、分批开发、分块转让的
扣除项目金额=扣除项目的总金额×(转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积) 对同时转让两个或两个以上计税单位的房地产开发企业，应按每一基本计税单位填报一份申报表的原则操作。如果房地产开发企业同时兼有免税和征税项目单位，也应分别填报 (1)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
(2)房地产开发成本 包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等 (2)旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率
(3)房地产开发费用
不是按照纳税人实际发生额进行扣除
注意：
①超过利息上浮幅度的部分不允许扣除;
②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除
注意罚息支出在企业所得税前可以扣除 ①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
①利息支出符合税法规定
第14行“利息支出”据实填写
第15行“其他房地产开发费用”填写：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：
允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内 ②利息支出不符合单独计算列支规定
第14行“利息支出”填写：0
第15行“其他房地产开发费用”填写：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
(4)与转让房地产有关的税金 从事房地产开发的纳税人：营业税、城建税、教育费附加 第16行=17+18+19 (3)在转让环节缴纳的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税 第9行=10+11+12+13
(5)财政部确定的其他扣除项目 (1)从事房地产开发的纳税人适用
(2)按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除
注意事项：
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至房地产开发费用中计算扣除。
(三)应纳税额的审核
计算土地增值税的步骤：
1.确定收入总额
2.确定扣除项目--重点，新5旧3
3.计算增值额
4.计算增值率=增值额/扣除项目金额
5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数
注意税收优惠：建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税;超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
6.计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
三、土地增值税的会计核算
1.销售作为固定资产管理的房地产，通过"固定资产清理"科目核算
借：固定资产清理
贷：应交税费--应交土地增值税
2.房地产开发企业销售开发产品应缴纳的土地增值税应当计入"营业税金及附加"。
借：营业税金及附加
贷：应交税费--应交土地增值税