2014年中级经济师考试《房地产》章节复习:第八章

29.成新率法（年限法的一种）　　

建筑物现值=建筑物重新购建价格×成新率

30.收益法概述　　

■ 概念

是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值

■ 实质

资金时间价值换算中的年值换算为现值(A～P)或终值折算为现值(F～P)

31.房地产价值的影响因素（收益法的角度）　　■ 未来净收益的大小：净收益越大，价格越高

■ 获得净收益期限的长短：期限越长，价格越高

■ 获得净收益的可靠性：越可靠，价格越高

32.收益法的适用对象　　■ 适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产

■ 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可

■ 对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产，收益法不适用

33.收益法的基本公式　　

■ 实质

F～P，并求代数和

■ 公式

34.收益年限有限年且其他因素不变的公式　　■ 公式

实质:A～P

35.收益年限无限且其他因素不变（永续年值）

 

一般公式　 

特殊公式　 

36.净收益在未来的前若干年有变化的公式　　■ 条件

净收益在未来的前t(含t)年有变化，在t年以后无变化为A

收益年限N为无限

报酬率大于零

■ 公式

37.用于不同年限价格之间的换算　　

38.比较不同年限价格的高低　　■ 两宗房地产的收益年限不同，所以不能直接比较，必须先把他们换算成相同年限下的价格，为计算方便，可以直接换算为无限年下的价格。

39.净收益的求取方法分类　　■ 基于租赁收入测算净收益：投资法

■ 基于营业收入测算净收益：利润法

■ 租赁收益优先原则：既有租赁收入又有营业收入的实例，优先通过租赁收入求取收益来估价

40.基于租赁收入测算净收益　　净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用

有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入

41.基于租赁收入测算净收益（续）　　■ 潜在毛收入：假定充分利用无空置情况下可得收入

■ 其他收入：租赁保证金或押金的利息收入，以及自动售货机、投币电话等收入

■ 有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金损失

■ 运营费用：维持房地产正常生产经营或使用必须支出的费用

■ 运营费用率=运营费用/有效毛收入

42.运营费用中不包含四类费用　　■ 房地产抵押贷款还本付息额

■ 会计上的折旧额

■ 房地产改扩建费用

■ 所得税