2014年中级经济师考试《房地产》章节复习:第八章

43.报酬率的求取　　■ 投资回收与投资回报的区别

投资回收-所投入资本的回收，是保本投资回报-投入资本回收后所获得的额外资金，即报酬或利润

■ 报酬率的实质

报酬率的实质是：投资回报/所投入的资本

报酬率与风险成正相关

44.报酬率的求取　　

■ 报酬率的求取方法

方法		内含
累加法		报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠率
市场法	无限年期	搜集同一市场上三宗以上类似房地产的净收益与价格资料求取报酬率
	有限年期	有限年期用试错法

45.假设开发法的适用范围　　■ 适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等

46.基本公式　　■ 待开发的房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费

减去的是未来后续的合理成本支出(包括利润)

47.求生地价值公式　　■ 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费

48.求毛地价值公式　　■ 毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得毛地的税费

49.求熟地价值公式　　■ 熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得熟地的税费

50.求在建工程价值的公式　　■ 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费

51.求旧房价值公式　　■ 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用―销售费用―投资利息-销售税费-装修改造投资利润-取得旧房地产的税费

52.假设开发法的种类　　■ 现金流量折现法

考虑各项收支的时间，把各项折算到估价时点

■ 传统方法

不考虑各项支出、收入发生的时间不同，计算投资利息

53.两种方法的三大区别　　■ 对公式各项的数值，传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出，而现金流量折现法要进行预测

■ 传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，现金流量折现法认为收支发生于不同的时点，可折现到同时点上再加减

■ 传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中，不单独列出

54.开发经营期的构成

 

分期		起点	终点
开发期	前期	假设取得估价对象的日期	开工
	建造期	开工	待开发房地产竣工验收合格的日期
经营期	销售期	开始销售	销售完毕
	运营期	待开发房地产竣工验收合格	房地产经济寿命结束

55.扣除项目金额　　■ 包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费

■ 注意它们均是取得待开发房地产以后到开发完成还需要的正常支出及应获得的正常利润，不包括取得待开发房地产以前的支出及相应的利润

56.应计息的项目包括（销售税费和开发利润不计息）　　■ 未知、需要求取的待开发房地产的价值

■ 取得待开发房地产的税费

■ 开发成本、管理费用和销售费用

57.折现率　　■ 与收益法中的报酬率的性质和求取方法相同

■ 体现了资金的利率和开发利润率两部分

58.房地产估价报告的组成（8大部分）　　■ 封面

■ 目录

■ 致估价委托人函

■ 注册房地产估价师声明

■ 估价的假设和限制条件

■ 估价结果报告

■ 估价技术报告

■ 附件

59.两个时间概念　　■ 估价报告出具日

致估价委托人函中的落款日期

■ 估价报告使用期限(估价报告的有效期)

自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间

期限根据估价目的和市场价格变化程度来确定，原则上不超过一年

60.估价报告有效期　　■ 超过估价报告有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担

■ 在估价报告有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用除外

61.估价报告有效期与估价责任期限的关系　　■ 如估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限

■ 如估价报告在使用期限内得到使用，则估价责任期应为无限期或到估价服务行为结束为止

62.关于注册房地产估价师声明　　■ 所有参加估价项目的注册房地产估价师都应当签名，但非注册房地产估价师不应签名

63.关于估价的假设和限制条件（四方面）　　■ 一是对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定

■ 二是对估价对象有关状况的假定

■ 三是对评估的价值前提的说明

■ 四是对估价方法使用前提的说明

64.关于估价的假设和限制条件的具体内容　　■ 对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的检查

■ 说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料

■ 说明在资料不全或情况不明下是以何种情形来估价的

■ 说明估价中的一些特殊处理

■ 说明估价中未考虑的因素

■ 对应着评估的价值类型、说明其主要条件

■ 在运用假设开发法估价时，说明采用的是自己开发前提，还是自愿转让前提，被迫转让前提

■ 假定估价对象没有出租、抵押、查封等

65.估价结果报告（12项内容）　　

66.估价技术报告　　■ 估价对象分析(包括最高最佳利用分析)

■ 市场背景分析

■ 估价方法选用分析

■ 估价的详细测算过程

■ 估价结果及其确定理由

估价技术报告一般应提供给委托人，但因知识产权、商业秘密等原因也可不提供，如不提供给委托人，应事先在估价委托合同中约定