2014年中级经济师考试《房地产》章节复习:第八章

第八章 房地产估价

1.市场法的适用对象　　■ 适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目

■ 不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目

2.市场法的步骤　　■ 搜集交易实例

■ 选取可比实例

■ 对可比实例的成交价格进行适当的处理

价格换算-建立价格可比基础

价格修正-进行交易情况修正

市场状况调整-进行交易日期修正

进行房地产状况修正

■ 求取比准0价格

3.搜集交易实例

■ 要求

内容完整、真实

数量上尽可能的多

■ 内容

交易实例房地产的状况

交易双方基本情况

成交日期

成交价格

付款方式

交易情况

4.选取可比实例　　■ 可比实例选取的四方面要求：

可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目

交易类型与估价目的相同

成交日期与估价时点尽量接近

成交价格是正常价格或可修正为正常价格

■ 数量要求

3～10个为宜。

5.建立价格可比基础（五统一）　

■ 统一房地产范围

■ 统一付款方式

■ 统一价格表示单位

■ 统一币种和货币单位

■ 统一面积内涵和单位

6.统一付款方式　　■ 将分期付款折算为在成交日期时一次性付清

■ A～P或是F～P的换算关系

7.统一币种和货币单位　　

■ 不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价

■ 但是如果在币种换算之前已进行了交易日期的修正的话，则采用估价时点的市场汇价

8.统一面积内涵和单位　　

■ 建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算

■ 关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的

建筑面积下的单价×建筑面积

=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积

=使用面积下的单价×使用面积

■ 根据这个公式，进行简单的数学运算，就可以进行面积转换。

9.税费的非正常负担　　

正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费

应由卖方负担的交易税费=正常价格×应由卖方缴纳的税费比率

正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率

【重点难点】

解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的

10.市场状况调整的方法

11.价格指数

■ 定基价格指数(尾首相比)

估价时点的价格=可比实例成交日期的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数

■ 环比价格指数(连乘)

估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×估价时点的环比价格指数(注意成交当期的价格指数是不乘的，从成交下一期开始乘指数)

12.房地产价格变动率　

■ 逐期变动率

在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数

■ 平均变动率

在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格× (1± 价格变动率×期数)

13.房地产状况调整的内容（三内容）　　

■ 区位状况调整

■ 实物状况调整

■ 权益状况调整

14.房地产状况调整方法　　

■ 百分率法

可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格

■ 差额法

可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在被估价房地产状况下的价格