（二）房地产信托的独特优势

　　房地产信托作为一种新兴的金融工具，既拓宽了房地产企业的融资渠道，又增加了可供投资者选择的金融产品种类，丰富完善了我国房地产投融资体系的层次。我国房地产业可以逐步借鉴这样的投融资工具，一方面解决融资难，另一方面也达到投资者和融资者双赢的局面。

　　具体而言，房地产信托相比于一般的融资方式，有着以下独特的优势：

　　1、相对银行贷款而言，房地产信托融资方式可降低房地产企业整体的融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下优化公司资产结构；

　　2、信托可提供多种方式的资金供给，比银行单纯的贷款方式灵活。比如，可通过集合资金信托或单一资金信托方式接受委托资金，为房地产企业本身运营需求或具体房产项目发放信托贷款，也可以将委托人的资金直接以股权投资模式投入房地产项目和房地产企业，还可以用于实施滚动开发的房地产企业或项目，通过转让受益权达到募集资金的目的；

　　3、房地产信托未来的发展空间很大，特别是房地产信托投资资金（(以下简称REITs)的推进。根据国务院办公厅下发《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（以下简称金融国30条，国办发〔2008〕126号）第十八条就明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。这样信托产品的流动性和证券化发展空间扩大，可在一定程度上缓解系统风险，为多类型投资者提供新的投资产品，并在贷款证券化上做有效的尝试。

二、房地产信托中审计案例剖析

　　近期，在某集团负责人经济责任审计中发现，信托行业的监管漏洞在一定程度上削弱了国家对房地产的宏观调控力度，信托行业的制度缺陷致使业务流程和资金来源存在一定程度的操作风险和合规风险，信托受益的税收制度不完善和纳税环节的缺失，导致国家大量税收收入流失等一系列问题。

　　（一）政策漏洞削弱国家宏观调控力度

　　近年来，国家加大对房地产行业的调控力度，房地产企业的银行融资受到较多限制，但监管部门对信托资金运用于房地产行业却没有有效的总量控制，致使很多房地产企业绕道信托，致使信托资金投入房地产行业的总体规模和占比呈不断上升趋势，这在一定程度上抵消了国家对房地产行业的宏观调控效果。据央行数据显示，2011年上半年，主要金融机构（含：农村合作金融机构、城市信用社、外资银行）的房地产贷款累计新增7912亿元，同比减少5985亿元。同时据中国信托业协会数据显示，信托行业信托资产规模由2010年上半年的27775.4亿元增长到2011年上半年的37420.15亿元，其中信托资金运用于房地产的由3153.63亿元增长到6051.91亿元，1年内绝对值增长近3000亿元，占比由11.35%增长到16.91%，增长了近5.56个百分点。

　　据具体审计的某家信托公司数据显示，2009年底至2011年5月，该公司受托资产规模分别为2067.81亿元、3327.91亿元、3687.94亿元，其中运用于房地产的受托资产规模分别为308.29亿元、587.81亿元、664.32亿元，占比分别为14.91%、17.66%、18.01%，与信托协会显示的数据总体趋势一致。

　　以上数据显示，2010至2011年在金融机构房地产贷款增速大幅下降的同时，信托行业运用于房地产的资产规模和所占比例都呈大幅上升的趋势，在很大程度上削弱了房地产行业的宏观调控效果。

　　同时，目前信托行业对房地产信托的限制性规定，仅是针对信托贷款形式的资金运用，如银监会《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（银监办发〔2010〕54号）第四条规定信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，对其他形式的资金运用没有明确，这样信徒计划的发行可能逆国家宏观调控的方向，而且随着土地成交价格的快速上升，土地成本在整个开发成本中所占比例随之大幅度增加，目前在一、二线城市基本达到了50%以上的水平，加上办理“四证”所需要的成本，在获得开发贷款前，开发商自有资金的投资要占到项目总投资的60%以上，对比其他行业这一项目资本金要求无疑是最高的。考虑到房地产行业属资金密集型行业，本身项目总投资较大，而超过60%的自有资金投资比例对开发商自有资金筹集能力提出了极高的要求，能够达到全部项目均按规定不借助其他融资渠道以真正的自有资金坚持到“四证齐全”的开发商全国也为数不多。这就导致在面对自有资金的巨大需求与缺口的情况下，开发商不得不寻求高成本的信托融资予以补充，而目前房地产信托的准入条件同样是“四三二”，其准入条件甚至比银行开发贷款还要高，从合规角度看信托资金与银行开发贷款一样不能补充开发商的自有资金缺口，而融资又势在必行。因此，目前房地产信托中经常发生“挂羊头、卖狗肉”偷换项目概念的情况以及以股权投资附回购形式弥补自有资金投资缺口的情况。

　　在审计中发现，某信托公司将集合资金信托计划募集的300,000万元信托资金，通过股权增资的方式注入天津某投资有限公司，随后企业将上述资本金用于缴交土地出让价款。该做法就规避了银监办发〔2010〕54号对于信托公司“不得向借款人发放用于收购及土地前期开发、整理的贷款”的限制。而且这种以股权投资附回购形式对开发商提供融资存在巨大风险，信托的股权投资进入后只是弥补了开发商的自有资金投资缺口，而项目建设还是需要银行开发贷款的支持，而银行开发贷款无疑是要求项目土地及在建工程的抵押以及对预售资金的监管，在此情况下，开发商基本无法用本项目产生的现金流进行还款，开发商只能通过一些违规手段或者其他项目的现金流用于支付回购价款，在国家对预售资金监管日趋严格的情况下，套取预售资金的难度逐步增大，进而大股东的回购资金也较为困难。